CONTROL Y REDUCCIÓN DE LA CONSTANCIA ANOTADA EN EL SISTEMA REGISTRAL

Operaciones que generan constancia anotada

El Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, en el artículo 2, párrafos II, III y IV, describe las operaciones que generan constancias anotadas, a saber:

Párrafo II. Los derechos sobre un resto de parcela que resultan como consecuencia del registro de ventas parciales se consideran como sustentados en Constancia Anotadas y se le aplican las disposiciones de este Reglamento.

Párrafo III. Cuando, en función de las excepciones previstas en el presente Reglamento, se acepte el ingreso de una transferencia parcial sustentada en un Certificado de Título, el Registrador de Títulos competente procede a cancelar el Duplicado del Dueño correspondiente a la parcela de origen, emitiéndose en consecuencia una Constancia Anotada por la parte vendida y otra por la superficie restante, deducida la totalidad de las ventas parciales. La cancelación del Duplicado del Dueño no supone la Cancelación del certificado de Título original.[1] 

Párrafo IV. Cuando, en función de las excepciones previstas en el presente Reglamento, se acepte el ingreso de una transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, el Registro de Títulos competente procederá a cancelar tanto el original como el Duplicado del Dueño de la Constancia Anotada, emitiendo en consecuencia nuevas Constancias Anotadas, por la transferencia parcial y por el resto.[2]

De igual forma, en su artículo 4, este último como excepción, expresa los casos en que se puede generar constancia anotada: “Este Reglamento tiene por objeto suspender la emisión de nuevas Constancias Anotadas, controlar y regular las existentes, limitando su otorgamiento a caso de excepción y sentando las bases para que con el tiempo se logre la reducción del inventario de las existentes”[3].

También se genera constancia anotada cuando se realiza un deslinde parcial amparado en un acto de venta:

En caso de que los derechos de una persona estén sustentados en un contrato de transferencia de derechos amparados en Constancia Anotada anterior a la entrada en vigencia del presente Reglamento,[4]el adquiriente puede iniciar el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, presentando la documentación propia del deslinde, así como copia del documento de transferencia. Dicha copia debe estar acompañada de una Certificación de Estado Jurídico del inmueble en la que conste la existencia del derecho de propiedad del disponente.[5]

1.1.  Venta parcial

Ante la pregunta relativa a qué es una venta, Manuel Ossorio la define así: “Enajenación de una cosa por precio o consigno que lo represente”[6]. De esta descripción se colige que la venta parcial es la enajenación de una parte de la cosa.

El artículo 129, de la Ley núm. 108-05, y el artículo 12, del Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, prohíben la venta parcial, en virtud de que no es posible realizar una venta parcial sin que se genere un resto; y ambas normativas cierran esta posibilidad[7].

A esta altura, muchos se cuestionarán: ¿Por qué se citaron anteriormente los casos que generan constancia anotada? La respuesta es sencilla: el reglamento lo prevé como casos excepcionales, donde la norma es la no emisión de nueva constancia anotada, en virtud de los artículos señalados en el primer párrafo. Como se puede notar, bajo este esquema resultaría imposible admitir ventas parciales y deslindes de porciones de terrenos amparados en constancia anotada; el deslinde y la venta debe realizarse por la totalidad del inmueble. Para vender una parte del terreno, el propietario deberá realizar un deslinde bajo este escenario por la totalidad del inmueble, con el que obtendrá un certificado de títulos al individualizar el derecho, con todas las prerrogativas que acompañan a este documento, para posteriormente realizar una subdivisión del terreno y así vender una parte del mismo.

El solo recuento del proceso podría resultar agotador; los más acuciosos hasta podrían llegar a expresar que este planteamiento es una violación al derecho de propiedad, a la libre disposición, al goce y al disfrute del bien… Resulta pertinente -y hasta oportuno- cuestionarse, sumarse a los acuciosos y hacerse la pregunta: ¿En virtud de qué han aceptado los tribunales las ventas parciales amparadas en constancia anotada? Múltiples serían las respuestas, dependiendo del lado de la barra en que se posicione cada quien.

Las leyes no son estáticas por el hecho de que rigen a una sociedad que se mantiene en constante movimiento; en ese sentido, algunos doctrinarios entienden que las disposiciones legales deben responder a las necesidades de la ciudadanía y no crearse solo por crearse. En otras palabras, deben de dar respuesta a una problemática; en este caso a todos los derechos amparados en constancia anotada que, al igual que el certificado de título, avala un derecho fundamental: la propiedad.

Partiendo de esta postura, los tribunales hacen acopio del criterio constitucionalista. Por tal razón, se trató el derecho de propiedad en el primer capítulo desde la óptica de la Constitución. Si la Carta Magna consagra el derecho de propiedad como un derecho fundamental, mal pudieran los tribunales no dar cumplimiento a este mandato constitucional al no aceptar las ventas parciales.

Este criterio va de la mano con la jerarquización de las normas, en tal sentido, tanto la Ley núm. 180-05, como el Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, no pueden estar por encima de la Ley de Leyes.

Así se cierra este criterio, citando dos jurisprudencias del Tribunal Superior de Tierras, que aluden con exactitud a esta postura:

(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad.[8]

(…) Derecho de propiedad: es un derecho fundamental y, como tal, debe ser interpretado de forma armonizada con las demás prerrogativas, a fines de evitar su vulneración. Ha lugar a admitir las transferencias y los deslindes parciales, armonizando el derecho de propiedad, que es una prerrogativa fundamental, con todo el ordenamiento aplicable, estatuyendo como más convenga al titular de dicho derecho sustancial, tal como ordena el artículo 74.4 de la Constitución, en el marco de la armonización de los derechos fundamentales[9].

La otra postura se acoge a la interpretación textual de los artículos 129 de la Ley y 12 del Reglamento. Su argumentación hace referencia a la carencia del principio de especialidad al generar una constancia anotada por el resto; la vulnerabilidad que representaría la no correcta individualización de ese resto. Pero, ¿qué conforma ese resto? ¿Existen áreas no utilizables? ¿La porción de terreno que avala ese resto es la realidad material en el terreno?

La autora de este trabajo investigativo es de opinión que pudiera ser una de las razones en virtud de la cual de basa esta postura, la remembranza de todas las situaciones que se generaron fruto del descontrol, la inseguridad que esto generó; las situaciones que se suscitaron con los deslindes que se realizaban en porciones de terrenos, que no era el lugar material donde el propietario de la constancia anotada tenía la posesión, tratando con ello de apropiarse por medio del deslinde de un terreno, quizás con un valor monetario superior.

Tal y como puede percibirse, al hacer un recuento histórico de la propiedad inmobiliaria y las leyes que han regido la materia en la República Dominicana, de la inseguridad jurídica que generó la incorrecta determinación del inmueble, del saberse propietario de un terreno o de tener derechos sobre una porción de terreno, mas no saber su ubicación dentro de una parcela, laceró la economía haciendo vulnerables a sus ciudadanos e impidiendo el acceso al  crédito formal, así como a poder avalar los negocios que se suscitaban alrededor de la tierra. Es por todo esto que entendemos bien que esta podría ser la razón que avala esta postura.

De momento, la autora se queda con el planteamiento de las posturas, reservando el desarrollo pormenorizado a otros escritos, venideros.

[1] En virtud de lo que expresa el art. 12, párrafo I de esta resolución, la propiedad amparada en certificado de título, para su transferencia parcial debe realizarse una subdivisión.

De igual forma, el artículo 6.1, de la Resolución 1419-13 establece que este proceso de trasferencia es sobre inmuebles amparados en constancia anotada, no habla de certificados de título. Por lo que tácitamente queda entendido que no se admite ventas parciales amparadas en certificados de títulos, sin que previamente se realice un proceso de subdivisión.

[2] GUZMÁN ARIZA Fabio J. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y con sus reglamentos, p. 414.

[3] IBÍDEM, p. 414.

[4] La Resolución 1419-2013, suprimió el plazo en su art. 6.

[5] GUZMÁN ARIZA, Fabio J. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y concordada con sus reglamentos, p.439.

[6] OSSORIO, Manuel. Diccionario de ciencias jurídicas políticas y sociales 1a ed., electrónica, [En línea] United Nations Office at Geneva, División of Conference Management, disponible 04 de octubre del 2017, https://conf.unog.ch/tradfraweb/Traduction/Traduction_docs%20generaux/Diccionario%20de% 20Ciencias%20Juridicas%20Politicas%20y%20Sociales%20-%20Manuel%20Ossorio.pdf.

[7] Art. 129, Ley núm. 108-05: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohibe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la ley”.

Art. 12, Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada: “A partir de la vigencia del presente reglamento no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente visto”.

Párrafo: “Cuando se pretenda trasferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio. Si fuere posible, según el propósito del propietario”. IBÍDEM. pp. 179, 419, 420.

[8] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS, 2 de octubre del 2015, núm. 20155124, citado por HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La constancia anotada y la transferencia parcial a la luz de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos, p. 40.

[9] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS, DEPARTAMENTO CENTRAL, 2da sala, 30 de diciembre de 2016, en READ ORTIZ, Alexis. HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La jurisdicción inmobiliaria y el tribunal superior de tierras (Depto. Central), p. 157.