Los sistemas de registros inmobiliarios Tercera Parte

3.-Sistema ministerial (francés): Es un sistema de transcripción, originario y vigente en Francia, cuyo uso se extiende a los países que acogieron el Código Civil napoleónico, e igualmente aquellos países que poseen un código civil similar al francés. Se caracteriza por tener publicidad registral, el registro es público; sin embargo, no ofrece garantía legal respecto a los derechos que anota, puesto que no depura el derecho. Es un sistema de transcripción, con efectos declarativos, es un sistema de folio personal; se rige por el principio de rogación, el principio de legalidad, posee el principio de tracto sucesivo, la inscripción es declarativa, el registro es obligatorio no para las partes, para los notarios, abogados, procuradores, las autoridades administrativas que intervengan en los actos inscribibles.

No garantiza que el transferente sea el verdadero titular del derecho, por lo que la protección ante al tercero genera inseguridad jurídica.

4.- Sistema Torrens: Es de origen australiano y se caracteriza por ser un registro público con acceso a cualquier persona legitimada para examinar los libros. Funciona bajo un sistema de folio real; es un sistema de inscripción y de transcripción para la inmatriculación, cuyo registro tiene efecto constitutivo.

El registrador califica los documentos y, si su decisión es favorable, procede al registro. En este sistema no existe diversidad entre la realidad registral y la realidad jurídica, haciendo de este sistema uno de los más seguros, ya que la fuerza de la registración radica en el registro mismo y no en el duplicado de titularidad. Wilson Gómez destaca en su obra Manual de derecho inmobiliario registral, uniéndose a la opinión de algunos tratadistas inmobiliarios: “Uno de los privilegios de este sistema es que cuenta con un fondo de garantía[1] para indemnizar a terceros perjudicados por la inscripción fraudulenta o errónea de la propiedad”, siendo esta una característica propia del sistema Torrens.

[1] Pese a que este fondo se encuentra estipulado en el art. 158, de la Ley núm. 108-05. Actualmente el mismo no está funcionando.