El sistema registral inmobiliario en la República Dominicana
Al cumplirse un centenario de la implementación, formal, en nuestro país del sistema registral inmobiliario queremos compartir con ustedes un poco de la historia sobre la evolución experimentada por nuestro sistema registral, para adentrarse en el sistema ministerial y el sistema Torrens de la República Dominicana.
Muchos tratadistas dividen la historia registral dominicana igual que la historia misma: por periodos históricos; algunos la dividen en cinco y otros en siete. Para este estudio en particular, seis periodos serán abordados brevemente; en tanto, el último será la actual Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, a ser tratada con mayores detalles en otra sección, junto al sistema ministerial dominicano.
Primer período, la Bula Inter Caetera, del 3 de mayo de 1493:
Dada por el papa Alejandro VI, para investir a los Reyes Católicos del derecho de propiedad de las tierras descubiertas -y por descubrir- en el Nuevo Mundo. Esta bula fue la base jurídica de carácter internacional que otorgó los derechos reales a la Corona española, para realizar las operaciones jurídicas en lo que se llamó Nuevo Mundo. A continuación, un párrafo que muestra lo descrito:
Os concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a vuestros herederos y sucesores, los reyes de Castilla y de León, perpetuamente, todas y cada una de las referidas tierras e islas desconocidas, incluyendo sus señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y villas, con todos sus derechos, jurisdicciones y pertenencias; que hayan sido descubiertas hasta el presente por vuestros enviados, o que se descubrieren en el futuro; siempre que no estén bajo el actual dominio de ningún príncipe cristiano.[1]
Segundo período, la Ley de Amparo Real, del 20 de noviembre de 1578:
Esta ley tenía la finalidad de restituir a la Corona todas las tierras que estuviesen ocupadas ilegalmente, reconociendo solamente las posesiones que por derecho de prescripción o justo título pudiesen sustentarse.
Esta normativa viene a conjurar el fenómeno de la posesión o la ocupación indebida. Sienta como principio el derecho de los Reyes a estas tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes tenían una prueba escrita preexistente.
La Ley de Amparo Real no solo marca el inicio del reconocimiento a la posesión pacífica para invocar la prescripción adquisitiva o usucapión, como la llamaban los romanos, sino que establece una especie de procedimiento de saneamiento inmobiliario catastral, con el objetivo de proveer a quienes la ocupaban de un documento depurado que amparase su derecho y del que tenía la protección de la Corona, lo que puede considerarse como la génesis del certificado de título.
Para concluir con este periodo, cabe destacar un dato que resulta de sumo interés. La propiedad privada estaba restringida para los extranjeros, quienes según la Ley núm. 10, de 1680, no podían llevarse los bienes adquiridos, este impedimento incluía a sus mujeres e hijos. Igual prohibición se hacía contra las comunidades religiosas, tales como: iglesias, monasterio, prelados y clérigos, a quienes no se les podía vender ni permutar bienes en general, según la Real Cédula del 27 de octubre de 1535.
Tercer periodo, la Independencia Nacional, del 27 de febrero de 1844:
Con la proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844, se inicia una nueva etapa de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, ya que un acontecimiento histórico tan trascendental confiere a la nueva república todos los derechos que tenía la Corona española en su dominio. De hecho, esta perdió todos los derechos inmobiliarios, que fueron absorbidos por la República, conforme a las normas de derecho internacional.
El 21 de julio de 1844, el presidente Santana dictó la Ley sobre Bienes Nacionales; mientras, el 6 de noviembre de ese año se proclamó la primera Constitución, cuyo artículo 2 rezaba: “La parte española de la isla de Santo domingo y sus islas adyacentes forman el territorio de la República Dominicana” [2]. De ese modo, la Ley sobre Bienes Nacionales dejó claramente establecida la propiedad estatal y estableció que todo lo que no tenía dueño era propiedad del Estado.
Para concluir esta etapa, es pertinente destacar que todo lo concerniente a la propiedad inmobiliaria estaba sujeta al Código Civil napoleónico, que había sido adoptado con la formación del Estado dominicano.
Cuarto periodo, la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, del 21 de abril de 1911:
Esta ley fue una iniciativa del senador Manuel Ubaldo Gómez y tenía como finalidad la organización de estos predios, repartiendo los terrenos en forma de acciones -en ese momento, denominadas “pesos”-, con la peculiaridad de que todos los beneficiarios eran propietarios; sin embargo, ninguno podía establecer los límites que conformaban su propiedad ni la extensión superficial de la misma. Los terrenos comuneros son una forma de propiedad pre capitalista que el legislador siempre ha querido liquidar.
En ese orden, la Ley los definía como:
(…) predios indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos o más personas cuyos, derechos están representados en acciones denominadas “pesos” u otras unidades que más bien guardan relación al valor o derecho proporcionales que al área de terreno perteneciente a dichas personas o reclamados por ellas; y siempre que se empleen las palabras “pesos de títulos” se entenderá que significan los titulo sobre “Terrenos comuneros” o “Sitios comuneros” ya referidos.[3]
Esta etapa representa la entrada a la forma de propiedad capitalista.
Quinto periodo, Orden Ejecutiva núm. 511, del 1 de julio de 1920:
Con la Orden Ejecutiva núm. 511 nace en la República Dominicana la Ley de Registro de Tierras, basada en el sistema Torrens, vigente hasta la fecha; un sistema cuyos pilares son los principios registrales, a saber: publicidad, especialidad, legalidad y legitimidad. Más adelante, se detallan estos puntos en la presente investigación.
En este periodo se origina un procedimiento que depura los derechos, reputándose con exactitud lo registrado bajo este. En adición, inscribe los derechos sobre los terrenos in rem, otorgándole a la propiedad registrada una condición de inatacable e imprescriptible.
Como expresa Wenceslao Vega[4], desde antes de iniciada la ocupación militar, las autoridades norteamericanas presionaba a las autoridades dominicanas con la finalidad de que se dictara una legislación adecuada, recomendando la implementación del sistema Torrens y usando como modelo la ley filipina de 1902. Para tales fines, se solicitó al abogado dominicano Francisco J. Peynado que preparara un anteproyecto de ley de registro de tierras, tomando como referencia la ley filipina.
El anteproyecto fue presentado por el referido abogado en junio de 1920 tanto a las autoridades en Santo Domingo, como en Washington, quienes trajeron al país, incluso antes de la promulgación y entrada en vigor de la Orden Ejecutiva núm. 511, a dos jueces norteamericanos que conformarían, junto a un tercer juez dominicano, Manuel de Jesús Troncos de la Concha, el tribunal de tierras.
Sexto periodo, Ley sobre Registro de Tierras núm. 1542, del 7 de noviembre de 1947:
El espíritu de la Ley núm. 1542 fueron los procedimientos. Fue evacuada con la finalidad de registrar las tierras dominicanas. Esta legislación se bastaba a sí misma y no delegaba su funcionamiento a normas o reglamentos jerárquicamente inferiores.
Adoptó, casi de forma íntegra, la Orden Ejecutiva núm. 511. Fue una ley que, aunque muy bien ideada y redactada para la época, era una legislación puramente creada para el procedimiento de saneamiento y depuración de títulos, por ser los problemas fundamentales de ese momento, por lo que luego de superados esos males, devino en obsoleta de cara a la inmobiliaria dominicana.
La propiedad inmobiliaria surtió cambios junto a la sociedad dominicana y se hizo indispensable regular otras transacciones sobre los inmuebles, tales como: las transformaciones y transmisión de todos los derechos registrados, entre otras. Más adelante, se habla con mayores detalles sobre esta ley.
1.1.1. Sistema ministerial en la República Dominicana
La República Dominicana tiene vigente el sistema ministerial, instaurado con la promulgación de la Ley núm. 2914, sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, el 21 de junio de 1890. Actualmente, los actos relativos a los inmuebles no registrados se rigen bajo este sistema, amparados en la Ley núm. 637, sobre Transcripción Obligatoria de Actos entre Vivos Traslativos de Propiedad Inmobiliaria, de fecha 12 de diciembre de 1941, haciendo obligatoria la transcripción de los actos para que puedan surtir efectos frente a terceros y, sobre todo, para hacerlo valer en justicia.
Este sistema es usado igualmente para la transcripción de los actos auténticos que instrumentan los notarios, antes de emitir copia de los mismos. De igual forma, se transcriben los actos bajo firma privada, siendo las partes interesadas las responsables de la transcripción.
Como expone Cuello Shanlatte[5], el sistema ministerial en este país es de carácter declarativo al establecer la existencia del acto a partir de su transcripción y al no tener el conservador la facultad de juzgar la validez del acto presentado, solo la obligación de transcribir el documento y expedir copia.
La fiabilidad de este sistema para la validación de derechos es, hasta cierto punto, incierta, pues la transcripción de documentos y actos, no registra derechos; el derecho en sí no es depurado ni legitimado. De igual forma, existe una gran debilidad, expresa Cuello Shanlatte[6], generada por una variación en la traducción de la ley, dictada en Francia el 23 de marzo de 1855, en la cual se estableció que en la República Dominicana la transcripción de los actos de disposición de inmuebles sería facultativa, no obligatoria, como lo expresa la legislación de origen.
En conclusión, este sistema no garantiza -como se ha expresado anteriormente- el derecho de propiedad, pues lo que se transcribe es en razón de las personas, no de los inmuebles. La prueba del derecho de propiedad proviene de los actos de compra y venta que los dueños conservan, muchas veces de generación en generación, en ocasiones ya deteriorados por el transcurrir de los años; así como las oficinas de los notarios, donde se conservan los originales cuando ellos han intervenido en su redacción y elaboración.
No obstante, el país mantiene este sistema mediante las oficinas de Conservaduría de Hipotecas, donde aún se inscriben las operaciones que involucran inmuebles no saneados o titulados.
1.1.2. Sistema Torrens en la República Dominicana
Pese a que en puntos anteriores de estas páginas se ha tocado a grandes rasgos el sistema Torrens y cómo se implementó locamente, es en este apartado donde se abundará sobre este. Con relación a este tema, Ciprián[7] expresa que el sistema de Torrens establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los existentes en el mundo.
De su parte, Cuello Shanlatte[8] indica: “Este sistema pertenece a los sistemas con presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto mientras no se pruebe lo contrario, y esta presunción no admite prueba en contrario, cuando se trata de terceros adquirientes de buena fe a título oneroso”.
Al asumir este sistema, este país parte de la premisa de que toda la tierra es propiedad del Estado. El objetivo principal era titular la tierra para asegurar el derecho de propiedad; por consiguiente, que ese título fuera imprescriptible y, sobre todo, que contara con la garantía del Estado.
Sin embargo, no se puede dejar de lado las razones que llevaron a los norteamericanos a instaurarlo. El contenido de la Orden Ejecutiva núm. 511 llevó a algunos tratadistas a criticar con dureza la citada orden. Tal es el caso del doctor José A. Bonilla Atiles, en su libro Legislación de tierras dominicana, tal y como lo cita Wilson Gómez en su libro Manual de derecho inmobiliario registral:
El referido autor criticó con dureza los por cuantos de la indicada Orden ejecutiva, dijo que cuando se aseveró en esta disposición que “Es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de las riquezas del país, se prestan al fraude y el chantaje a gran escala (…)”, se incurre en una injuria, pues esta confusión no es peculiar de Santo Domingo, sino universal y fue lo que originó el sistema Torrens en Australia, que luego adoptaran Inglaterra y Estados Unidos de América.[9]
Si bien es cierto que pudo haberse magnificado la situación del registro de la tierra en nuestro país, no es menos cierto que se hacía necesario realizar una organización mediante un método científico, que generara un clima de confianza y donde se viabilizaran las operaciones inmobiliarias. En esa época, la República Dominicana era una gran productora de caña de azúcar y este era un producto muy cotizado, por lo que los norteamericanos cultivaron el producto e instalaron ingenios para su molienda. Las grandes extensiones de terrenos ocupados hizo necesario asegurar la inversión y eso solo se podía lograr al garantizar la titularidad de la tierra.
Como se expresó anteriormente, el sistema Torrens es uno de los sistemas más seguros. No admite prueba en contrario; un sistema de exactitud iuris et de iures. Este sistema encierra cuatro principios: principio de publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad; todos conforman el sistema Torrens dominicano, consignado en el segundo considerando de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, como “la base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario y, por lo tanto, debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales”.[10]
Este sistema ha sido adecuado localmente a las condiciones económicas y sociales de la isla, y es de suponer que lo propio ha sucedido con el resto de los países que lo han adoptado. Nada puede permanecer estático en el tiempo y la óptica de los tratadistas de mitad del siglo XIX jamás es la visión de los estudiosos actuales; por ende, el sistema se ha perfeccionado, con la finalidad de ofrecer seguridad jurídica, una publicidad efectiva y, sobre todo, de garantizar el tráfico inmobiliario de forma segura y eficaz.
1.1.2.1. Sistema Torrens en la Ley núm. 1542
Como se apuntó anteriormente, el sistema Torrens se instaura en el país a través con la Orden Ejecutiva núm. 511; posteriormente nace la Ley núm. 1542 y, por consiguiente, los principios que la acompañan. Se parte de la premisa de que el Estado es el único propietario de los terrenos y la instauración del sistema da inicio a una sustitución, gradual, del sistema ministerial -en la actualidad ambos sistemas coexisten en el país-; esta ley disponía un proceso de saneamiento de la tierra y la correcta partición de los terrenos (el énfasis en la palabra partición apunta a la génesis que, a través del saneamiento, buscaba insertar al sistema registral todos los terrenos).
Sin embargo, no se puede olvidar que la mayor parte de este territorio estaba conformado por terrenos comuneros que solo se partían, mas los derechos no se individualizaban, porque sobre una misma parcela se inscribían múltiples derechos.
En su artículo 2, citado textualmente en párrafos anteriores, la ley expresa claramente que los terrenos comuneros son predios, indivisos pertenecientes a dos o más personas. En tal sentido, algunos de los principios del sistema Torrens no se encuentran presentes en esta norma jurídica. La presunción de exactitud del registro, que es uno de los principios que adornan este sistema, se pierde en el caso de los terrenos comuneros.
Al llevarse a cabo un proceso de saneamiento se cumplía con el principio de especialidad, pues se individualizaba el derecho y el terreno, ya que a través de este proceso nacía una parcela con delimitaciones claras y linderos específicos, aunque el certificado de título registrara el derecho de más de una persona.
El proceso que se realizaba hasta cierto punto era muy similar al actual en cuanto al nacimiento del derecho, la emisión y registro de título, e inscripción de otras operaciones. A grandes rasgos, Vega[11] lo describe de este modo: primero, se mensuraba el terreno por cuenta del Estado y se fijaban los linderos; segundo, mediante un proceso contradictorio de los posibles reclamantes se determinaba quién era el dueño del predio y el Estado emitía un título oficial, mientras que sobre cada parcela se expedía un título matriz y por cada título que tuviera asiento en esa parcela se entregaba un duplicado; y tercero, cada alteración, venta, hipoteca o embargo que realizara el dueño, se registraba bajo el control del Estado, pues de esta manera se garantizaba la continuidad del sistema y la facilidad de saber a quién pertenecía el inmueble en todo momento.
Hasta este punto, el Sistema funcionaba perfectamente; sin embargo, cuando se comienzan a vender porciones de terrenos, estas debieron ser individualizadas. Al efecto, el párrafo del artículo 170 de la Ley núm. 1542 facultaba al registrador a retener el certificado de título después de una tercera venta, con la finalidad de realizar una subdivisión y así individualizar e identificar correctamente las porciones vendidas. Aquí se acuña por primera vez el término “constancia anotada”, para identificar el documento que se le otorgaba a aquella persona que había adquirido una porción de terreno, fruto de una venta parcial. Pero como el registrador no cumplía con este mandato, las trasferencias se salieron de control y comenzó a perderse uno de los principios que conforman el sistema Torrens: el principio de especialidad.
En ese sentido, Wilson Gómez[12] entiende que la inobservancia de esta facultad otorgada por la ley que, desde su óptica comprendía a todos los órganos, especialmente a los tribunales, se debió a:
Desafortunadamente, el país nunca le dio la importancia que tenía la jurisdicción inmobiliaria, nunca, tradicionalmente inclusive hay una confusión generalizada que subsiste en muchos ámbitos, hoy, todavía la gente no sabe la diferencia entre lo que es el catastro nacional, lo que es la jurisdicción inmobiliaria, lo que son los registros de títulos, lo que es la dirección nacional de mensura catastrales, lo que son los tribunales de tierras, o sea, todavía hoy segmentos importantes de la corporación no distinguen.
De igual forma, Gómez[13] manifiesta que fue un descuido generalizado, una ignorancia y un desconocimiento del rol que juega un sistema registral como el dominicano, lo que conllevó que los propios operadores desconocieran su trascendencia.
Corroborando lo expresado por Gómez, en la actualidad el desconocimiento se mantiene en muchos aspectos, pues se ve en la práctica (por ejemplo, en el caso de los pagarés auténticos, que antes de inscribirse en el Registro de Títulos se registran en la Conservaduría de Hipoteca).
En conclusión, a pesar de que la Ley núm. 1542 adopta el sistema Torrens, algunos de los principios que conforman este sistema se pierden. Algunos tratadistas afirman que esta ley es básicamente procedimental y con un carácter in rem, como se mencionó anteriormente; y erga omnes, que básicamente depuró el derecho de propiedad y creó las diversas instituciones que conforman la jurisdicción inmobiliaria de hoy día.
1.1.2.2. Sistema Torrens en la Ley núm. 108-05
Con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, la República Dominicana estableció procedimientos que la diferenciaban del sistema original. Aunque más que diferenciar esta ley, algunos procesos y figuras se hicieron más eficientes, tales como: la reconstrucción o corrección de errores de registro, que cuentan con un proceso para hacerlo de forma expedita en las oficinas de Registro. En el sistema original un proceso de esta naturaleza -aseguran algunos autores- resultaría poco viable por la rigidez del sistema.
Otra de las incorporaciones que tiene el sistema en el país es la figura del notario[14], que en este caso juega un papel preponderante en las actuaciones: sin su intervención es imposible registrar cualquier acto de disposición. Así como existen este par de ejemplos, hay otros que marcan una diferencia en la aplicación del sistema Torrens en la República Dominicana, y lo que en principio algunos tratadistas tratan como “debilidades del sistema Torrens”. En sentido general, en el país la subsanación o adecuación del Sistema Torrens lo ha revertido de fortaleza.
El sistema Torrens dominicano, a diferencia del alemán -que es constitutivo-, no solo es constitutivo, sino convalidante de derecho. Así lo expresa el artículo 90 de la Ley núm. 108-05: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude[15]”. Se hace acopio de la máxima: “Lo que no está en el registro no existe”.
De este artículo se desprende que en los sistemas constitutivos, a diferencia de los sistemas declarativos, poco importa la realidad extra registral, pues de existir una inexactitud -ya se vieron los casos en los que la ley la prevé- se debe a una diferencia en lo publicitado, porque la publicidad difiere de lo rogado.
No debe confundirse inexactitud con error; de hecho, si se analiza lo expresado por el tratadista Moisset de Espanés:
(…) no debe olvidarse que la registración no es más que una herramienta técnica ideada por el hombre, y las realidades transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente a la ‘realidad registral’, suelen darse ‘realidades extrarregistrales’ diferentes a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros constitutivos, que también tropiezan con realidades extrarregistrales diferentes de las que el Registro ha consagrado y eso origina una serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adopción de sistemas constitutivos [16].
Cabría preguntarse si la publicidad que se otorga a través de las constancias anotadas cumplen con la exactitud consagrada en el artículo 90 de la Ley núm. 108-05, o podría decirse que se está ante una inexactitud del sistema dominicano por aquello de que la realidad que transcurre fuera del Registro de cara a que, si bien es cierto que sabemos que existe un derecho y que el mismo está registrado a favor de alguien, no podemos identificar en el terreno, correctamente el lugar al cual le corresponde ese derecho.
Dicho esto, otra de las características del sistema Torrens en la Ley núm. 108-05 es que, al igual que en el sistema original, prevalece la seguridad: se ve cómo esta seguridad difiere del concepto de seguridad tipificado, por ejemplo, en el artículo 1583 del Código Civil, donde la venta se perfecciona con el solo consentimiento sobre el objeto y el precio. Aunque la venta se perfecciona entre las partes, el que esta tenga efectos frente a los terceros y que esa consumación sea real, solo se logra cuando se registra y nace un derecho depurado y oponible a los terceros. Así lo recoge y entiende la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central al evacuar la siguiente sentencia, en la que expresa que la venta en materia inmobiliaria debe verse bajo el prisma de la cuestión registral:
El artículo 1583 del Código Civil dispone lo siguiente: “La venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”; texto que desde la óptica registral requiere que dicha venta suscrita sea inscrita en el Registro de Títulos, en virtud de la máxima que reza: “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo.[17]
Esta depuración no solo implica el sujeto, el objeto y la causa, que dan origen a ese registro, sino que va más allá cuando la ley expresa nueva vez en su artículo 90, párrafo II: “Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas, gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”[18].
La Ley núm. 108-05 incorpora la georreferenciación al momento de realizar planos de mensuras, que en la antigua ley no existía. Actualmente, los planos de mesuras son trabajados bajo un sistema de navegación basado en satélites (GPS, siglas con las que se conoce al Sistema de Posicionamiento Global), que busca minimizar los errores que anteriormente se tenían en los planos de mensuras y, de esta forma, dar una mayor garantía y cumplimiento a los principios que fundamentan el Sistema.
La forma como se ha adaptado y estructurado, con las características que hacen especial esta ley, pero manteniendo la rigurosidad científica del sistema Torrens, ha organizado de forma sistemática la propiedad inmobiliaria, creando un sistema que la convierte en una sola unidad llamada “jurisdicción inmobiliaria”, donde cada órgano que la compone es especializado en la materia inmobiliaria.
Como manifiesta Wilson Gómez: “El sistema registral nuestro es un sistema que está muy bien concebido, o sea, es un sistema donde hay órganos; y esos órganos se complementan y operan de manera cronometrada, de forma tal que el resultado ha de ser lo más aproximado a una operación perfecta” [19].
El sistema Torrens, como todos los sistemas y de acuerdo a lo que se ha expresado en esta investigación, está sustentado sobre pilares, siendo estos los que le permiten funcionar, parafraseando a Gómez, de manera cronometrada. La Ley núm. 108-05 se sustenta sobre los principios de publicidad, legalidad, especialidad y legitimidad, que serán desarrollados a continuación.
Para finalizar con este abordaje del sistema Torrens dominicano, hay que apuntar que pese a los abusos que se pudieron haber cometido al principio, bajo el amparo de la Ley núm. 1542, donde fruto del momento histórico y social que se vivía muchos campesinos que no pudieron demostrar su posesión fueron despojados de sus terrenos, la implementación de este sistema en la República Dominicana ha sido muy beneficioso, gozando hasta la fecha de gran credibilidad y siendo ya una institución arraigada y aceptada por toda la ciudadanía.
[1] REMESEIRO FERNÁNDEZ, Alejandro: Bula Inter-Caétera de Alejandro VI (1493) y las consecuencias político-administrativas del descubrimiento de América por parte de Colón en 1492. [En línea] Archivo de la Frontera, disponible 19 de septiembre de 2017, https://www.archivodelafrontera.com/wp-content/uploads/2011/08/GAL012.pdf
[2] Colección de leyes, decretos & __1844. [En línea] Consultoría.gov.do, disponible 19 de septiembre de 2017, https://www.consultoria.gov.do/Documents/GetDocument?reference=5069eab1-6b65-4ce3-a312-7aad8022c032
[3] Ley 4989, sobre División de Terrenos Comuneros, del 21 de abril de 1911. Citado por CIPRIÁN, Rafael: Tratado de Derecho Inmobiliario (bases constitucionales y legales; jurisprudencia, doctrina y procedimiento). Santo Domingo, Centenario, 2a ed., 2013, p. 219.
[4] VEGA B., Wenceslao: Historia del derecho dominicano. Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2003, p. 352.
[5] CUELLO SHANLATTE, Robinson A.: Estudio del derecho de propiedad y de los derechos reales inmobiliarios en la legislación dominicana. Santo Domingo, 2011, p. 280.
[6] Cf. IBÍDEM, pp. 280-281.
[7] CIPRIÁN, Rafael: Tratado de derecho inmobiliario (base constitucionales y legales; jurisprudencia, doctrina y procedimientos). Santo Domingo, 4ª ed., Centenario, 2013.p. 250.
[8] CUELLO SHANLATTE, Robinson: Op. cit., p. 286.
[9] BONILLA ATILES, José A.: Legislación de tierras dominicana. Citado por GÓMEZ, Wilson: Manual de Derecho Inmobiliario registral. Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014, p. 35.
[10] CIPRIÁN, R.: Op. cit., p. 256.
[11] Cf. VEGA, Wenceslao: Op. cit., pp. 352-353.
[12] GÓMEZ, Wilson. Entrevista realizada el 12 de septiembre de 2017 en Santo Domingo. Entrevistador: Olga Jáquez.
[13] Cf. GÓMEZ (2017).
[14] Aclarar que aunque la figura del notario es resaltada en este apartado, la misma tiene presencia en ambas leyes. Solo que en la actual, Ley núm. 108-05, por las desjudializaciones de algunos procesos su papel es preponderante.
[15] GUZMÁN ARIZA, Fabio J.: “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y concordada con sus reglamentos”. Santo Domingo, Gaceta Judicial, 2009, p. 135.
[16] MOISSET DE ESPANÉS, Luis: Inexactitudes registrales subsanaciones. [En línea] Study Lib, disponible: 20 de agosto de 2017, https://studylib.es/doc/4507168/inexactitudes-registrales-subsanaciones-por-gabriel-b.
[17] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS DEPARTAMENTO CENTRAL, Segunda Sala, 21 de noviembre de 2016, en READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La jurisdicción inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central). Santo Domingo, Librería Jurídica Internacional, p. 363.
[18] GUZMÁN ARIZA, F.: Op. cit. p. 135.
[19] GÓMEZ (2017)