En noviembre del 2008, fuimos contactados por quien en la época fungía como asesor externo de Trilogy Dominicana, ello con la finalidad de presentarnos un proyecto para adquirir en unas dos semanas 40 sitios, inmuebles, para construir torres para telecomunicaciones.

En ese momento éramos empleada de una empresa que prestaba sus servicios a Orange Dominicana; alegato que usamos para argüir que no estábamos en capacidad de aceptar dicha oferta.

La insistencia y el deseo de nuestra parte de tener un proyecto propio, unas semanas después nos llevó a aceptar la propuesta y con ello nace la primera compañía el país destinada a la búsqueda, adquisición y obtención de permisos para empresas de telecomunicaciones, conformada por abogados, no por ingenieros, pero sobre todo que lleva todo el proceso con una óptica legal dando garantías y seguridad jurídica a las construcciones.

Durante 3 años fuimos contratistas exclusivos de Trilogy, en el 2012, con el desbastador ciclon qué destruyó la vecina isla de Haití, concluye nuestro trabajo en la referida empresa pues todos los recursos fueron trasladados al vecino pais.

A partir de este momento iniciamos un proceso de negociación con Ericsson Dominicana, culminada las negociaciones pasamos, igualmente a firmar un contrato de exclusividad el cual se mantuvo hasta que las operaciones de Ericsson con Claro, que era nuestro cliente final culminaron.

Ante esta situación queda una plaza disponible en Claro la cual nos fue ofertada y aceptada.

Durante todos estos años, hemos ido creciendo, apegados a nuestros valores; a la fecha damos servicios al 95% de las empresas que conforman el sector de las telecomunicaciones, igualmente la experiencia y credibilidad adquirida en todos estos años la ponemos a disposición del público en general.

Estos 12 años han sido una montaña rusa de emociones, aprendizajes pero sobre todo de afianzar nuestros valores y conocimientos para ser el aliado de nuestros clientes y juntos lograr metas y objetivos comunes.

#Ortelabogados

Impuesto sobre donaciones.
En su artículo 16 sobre impuesto a las donaciones establece que este recaerá sobre el valor de
los bienes donados, en ese mismo tenor en el párrafo I, establece que cuando se trate de
donaciones con cargas, se hará la deducción de estas y los 37 donatarios soportaran el impuesto
en la medida en que fueren beneficiados, en el párrafo II establece que las cargas sean
establecidas en provecho de terceros, estos satisfarán el impuesto en la medida en que las
cargas les aprovechen.
El párrafo III establece que, en el caso de las donaciones con reserva de usufructo, el pago del
impuesto se hará de la siguiente manera: en la fecha de la donación, para la propiedad desnuda
según el valor de los bienes en el momento de la donación y posteriormente para el usufructo
cuando se consolide con la propiedad desnuda debido al fallecimiento del usufructuario según
el valor de los bienes en el momento de la consolidación.
El párrafo IV dispone que para la aplicación del artículo 7 de la presente ley, en lo que respecta
al impuesto sobre las donaciones, se considerará que una persona reside fuera de la república
cuando no haya permanecido de forma continua en la república durante al menos un año antes
de la fecha de la donación, con las excepciones previstas. En el párrafo II de ese artículo.
En el párrafo V se dispone que, sin embargo, se podrá estipular in situ que este impuesto será
sufragado por el donante, a menos que se establezcan disposiciones especiales en otras leyes.
En este caso, todas las obligaciones y responsabilidades que esta ley establece para el receptor
incumbirán al donante, pero el receptor podrá cumplirlas a expensas del donante.
A los efectos del cumplimiento de esta ley, se consideran donaciones, mientras no se demuestre
lo contrario, los actos de venta, los actos de constitución o modificación de sociedades
mercantiles, los actos de constitución de usufructos, de uso y residencia, y los respectivos
valores de los bienes intercambiados, ya sean mayores o menores de una quinta parte.
El artículo 34 establece que la falta de presentación de la declaración a efectos del pago del
impuesto sobre sucesiones y donaciones en los plazos previstos en la presente ley dará lugar a
la aplicación de un recargo sobre el impuesto que deben pagar los infractores, de conformidad
con la siguiente escala, Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 320 8va edición,
impresión amigos del hogar.
Sanciones y prohibiciones.
Por un mes o fracción de mes después del plazo 10%
Por más de un mes hasta tres meses después del plazo 20%
Por más de tres meses hasta seis meses después del plazo 25%
Por más de seis meses hasta nueve meses después del plazo 30% Por más de nueve meses hasta
de un año después del plazo 35%
Por más de un año en adelante 50%
El artículo 35 establece que las declaraciones o inventarios falsos se castigan como perjurio. El
artículo 29 de la Ley Orgánica de Rentas Internas (L.O.R.I.) establece que los delitos no previstos
o para los que no se establezcan sanciones especiales en la presente ley serán castigados de
acuerdo con este párrafo, pero este artículo ha sido derogado por el Código Tributario o por la
Ley 11-92).
El artículo 36 establece que los bienes transferidos por herencia o donación entre personas vivas
están sujetos al pago de los impuestos de sucesión o donación que no hayan sido pagados, y
sólo podrán enajenarse o gravarse con la autorización previa de la Dirección General del
Impuesto Interno de Sucesiones y Donaciones a través de los requisitos que establece.
Párrafo I, los registradores de títulos no podrán expedir ningún certificado de títulos de
propiedad de terrenos u otros derechos reales sujetos al impuesto establecido en esta ley, sin
exigir el pago del impuesto correspondiente, o sin presentar una autorización escrita de la
Dirección General del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para realizar la entrega
mediante las condiciones y garantías expresadas en la autorización o la prueba de la ausencia
de interés fiscal.
Los registradores de valores que violen esta disposición incurrirán en multas de doscientos a
dos mil pesos. En el párrafo II, indica que ni los notarios ni los funcionarios públicos pueden
legalizar ningún acto enajenado, al estar sujetos a estos impuestos sin tener la prueba de que
éstos han sido pagados, o de que han transmitido la herencia o la donación inter vivos de los
bienes, han sido declarada 39 que no estén sujetos a dichos impuestos, o una autorización de la
Dirección General del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para realizar o legalizar un acto
mediante las condiciones y garantías expresadas en la autorización, o un certificado de no
interés fiscal, para realizar cualquier acto de naturaleza desechable, estarán obligados a exigir
el recibo del pago del impuesto, una copia de la liquidación o la declaración de exención
notificada a los herederos, sucesores legatarios o donantes, a fin de verificar que el recibo
presentado ampara el bien objeto del acto porque dicho bien se incluyó en la liquidación pagada,
o porque se expresó en dicha liquidación o en la declaración de exención que la transferencia o
donación hereditaria entre vivos del bien objeto del acto fue declarada no sujeta al impuesto o
la autorización ya indicada.
El párrafo III de esta ley indica que ni los conservadores de hipotecas ni los registradores de
títulos podrán inscribir, transcribir o registrar ningún acto de enajenación, ya sea auténtico o
bajo firma privada, que tenga por objeto la propiedad sucesoria, sin antes probar que el
impuesto ha sido pagado o exonerado o que el acto a realizar ha sido autorizado por la Dirección
General del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones mediante las condiciones y garantías
expresadas en la autorización o la declaración de no sujeción al impuesto.
Tampoco podrán los secretarios de los juzgados de primera instancia o de los jueces de paz
certificar o legalizar ningún acto sin el pago previo del impuesto, ningún acto de constitución o
modificación de sociedades mercantiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 del
Código de Comercio. Pérez Méndez, A (2014) Sucesiones y Liberalidades, pág. 326. 8ª edición,
impresión amigos del hogar.
Jurisprudencia dominicana. Sucesiones y Liberalidades
Estas son referencias de algunas de las jurisprudencias que se han sido dictadas sobre los temas
de las sucesiones, herederos, filiación y concubinato entre otros.
Concubinato. Sociedad de hecho durante una unión consensual los concubinos han aportado
recursos de índole material en la constitución o fomento de un patrimonio común, lo que se
forma entre ellos es una sociedad de hecho, la cual puede ser establecida por cualquier medio
de prueba, y sujeta a la reglas de partición que establecen los artículos 823 y siguientes del
código civil. (Suprema Corte, 22 junio 2005, B.J 1135 P. 173-180). Pérez Méndez, A (2014)
sucesiones y liberalidades, pág. 338, 8va edición, impresión amigos del hogar
Derecho del Niño.
El niño tiene derecho a pertenecer a una familia; todos los hijos e hijas ya sean nacidos de una
unión consensual, de un matrimonio o adoptados, gozaran de iguales derechos y calidades
incluyendo lo relativo al orden sucesoral. (Suprema Corte, 4 de octubre 2006, B.J 1151, P.1199)
Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 339, 8va edición, impresión amigos del hogar.
Desheredación de hijos.
Que la sentencia impugnada no hay constancia alguna de que el demandante aportase ningún
medio de prueba para justificar los hechos que el invocaba como fundamento para desheredar
a su hija y excluirla, como indigna de la sucesión de su padre, que por otra parte la referida
sentencia viola también las disposiciones de los articulo 3 y 4 de la ley 1907 de 1946, que faculta
a los padres a hacer valer todos los medios de prueba para el establecimiento de los hechos
invocados, y obligan al juez a ponderar o investigar los referidos hechos y determinar si la
gravedad de los mismos justifica la exclusión sucesoral solicitada; que por todo lo anteriormente
expuesto, la sentencia impugnada debe ser casada por violación a esta reglas de la prueba.
(Suprema Corte, 9 de octubre 1974 B.J. 161, P.2699). Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y
liberalidades, pág. 339 8va edición, impresión amigos del hogar.
Filiación natural. Reserva.
Que los artículos 1094 y 1098 del código civil dispone, que esas disposiciones legales resultan
que los hijos naturales, cuya filiación ha sido regularmente establecida, están protegidos por el
sistema de la reserva sucesoral. (Suprema Corte, #39. 29 septiembre 1999. B.J1066, P.868-869).
Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 340, 8va edición, impresión amigos del
hogar.
Filiación, prueba.
Que los progresos en el análisis de sangre, y la comparación de los grupos sanguíneos conducen
a una certidumbre absoluta, la comparación de la ADN de las partes interesadas, para establecer
que determinado hombre o mujer es el padre o la madre genético de determinado niño, por lo
que la corte hizo uso correcto de los principios y la convención internacional sobre los Derechos
del Niño. (Suprema Corte. 24 de mayo 2006. B.J 1146, P.200-212). Pérez Méndez, A (2014)
sucesiones y liberalidades, pág. 340, 8va edición, impresión amigos del hogar.
Herederos legítimos. La saisine.
Que los herederos legítimos tienen calidad para efectuar de pleno derecho, toda y cada una de
las accione que pudieren corresponder al difunto y tomar posesión de los bienes muebles e
inmuebles, sin llevar ningún requerimiento formal, siéndole posible, administrar la herencia,
percibiendo los frutos y rentas de los bienes que la componen; así mismo los herederos quedan
obligados ultra vires por las deudas hereditarias, por lo que los acreedores del de cujus tienen
el derecho de demandar a los herederos legítimos, resultando los mismos comprometidos al
pago del pasivo, en virtud de la saisine hereditaria o condición de continuadores de la persona
del difunto. (Suprema Corte. 31 de mayo 2006. B.J. 1146, P.229-235). Pérez Méndez, A (2014)
sucesiones y liberalidades, pág. 341, 8va edición, impresión amigos del hogar.
Reconocimiento por los abuelos.
Que la filiación natural se establece respecto del padre por el reconocimiento o por decisión
judicial, que en caso de fallecimiento, ausencia o incapacidad del padre, el reconocimiento,
puede por el abuelo paterno y a falta de este, por la abuela paterna; 42 que en consecuencia, el
reconocimiento que el abuelo paterno puede hacer en caso de fallecimiento, ausencia o
incapacidad del padre, está sujeto a que el a su vez, haya reconocido a su hijo fallecido, que por
otra parte, por ser admisible el reconocimiento de los hijos naturales ya fallecidos, nada se
opone a que ambos reconocimiento, esto es, el de hijos fallecido, así como el del nieto puedan
hacerse por un solo y mismo acto. (Suprema corte. 7 marzo de 1957. B.J. 560, p. 411 (N.A.) el
artículo 63, par. III de la ley 136-03 hace innecesario acogerse este criterio jurisprudencial. Perez
Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 346, 8va edición, impresión amigos del hogar

Con ello se quiere dar a entender que, en caso de controversia sobre el derecho de división del
inmueble, en el supuesto de que existan varios propietarios distribuidos en el territorio nacional,
el primer tribunal competente para conocer de la controversia será el competente para conocer
de la reclamación.
El artículo 56 establece que, en caso de partición, cualquier copropietario, coheredero o
copartícipe de un derecho registrado indiviso podrá solicitar la partición al tribunal de
jurisdicción original.
En su párrafo I, toda partición involucra la totalidad del inmueble.
En su párrafo II, indica que, para los casos contradictorios de partición de derechos registrados
indivisos, el tribunal de jurisdicción original apoderado debe actuar de acuerdo con el
procedimiento establecido en la Litis sobre derecho registrados.
Asimismo, en su párrafo III, indica que los requerimientos especiales a cada modo de partición
y las especialidades procesales de cada una de estas son determinadas y establecida en la vía
reglamentaria.
En su párrafo IV, indica que cuando una partición se torne litigiosa, y una de las partes solicite la
declinatoria por estar la jurisdicción ordinaria conociendo del caso, la jurisdicción inmobiliaria
debe declinar del conocimiento del mismo.
En su artículo 57 se indica que en caso de determinación de herederos. La jurisdicción
inmobiliaria solo es competente para conocer la determinación de herederos cuando esta sea
solicitada conjuntamente con la partición de inmuebles registrados. El registrador de títulos
debe inscribir y ejecutar la determinación de herederos con la presentación de la decisión del
tribunal correspondiente y los demás documentos exigidos por la ley.
Aspectos trascendentes de la Ley No. 2569 de 1950, sobre sucesiones y donaciones.
Impuesto sobre sucesiones. El artículo 1 del capítulo 1 de la Ley 2569 de 1950, sobre herencias
y donaciones, explica que todas las transferencias de bienes, tanto muebles como inmuebles,
por causa de muerte están sujetas al impuesto sobre la herencia, sin distinguir el caso en que la
transferencia se realiza por efecto directo de la ley, del de la persona cuya transferencia se
realiza por última voluntad del fallecido.
Los impuestos se basarán en:
a) todos los bienes muebles e inmuebles situados en el país.
b) todos los bienes muebles, independientemente de su naturaleza y situación, cuando el
difunto sea dominicano o haya tenido su último domicilio en el país.
El artículo 2 establece que el impuesto está a cargo de los herederos, sucesores y legatarios y
será recaudado:
1) sobre todos los bienes de la sucesión, cuando ésta se transmita a un sucesor universal.
2) sobre las partes de cada uno de los copartícipes, cuando éstos concurran a la sucesión como
sucesores universales; y sobre cada legado hecho a título privado.
El artículo 3 establece que los copartícipes en la sucesión que concurran por derecho de
representación pagarán el impuesto por linaje, o en la medida en que sus representantes o
beneficiarios inmediatos debieran haberlo hecho.
De la herencia se deducen en primer lugar las deudas a cargo del difunto en escritura pública o
privada, con las siguientes excepciones a) las constituidas por el difunto a favor, ya sea
directamente o por intervención de otra persona, de sus presuntos herederos y legatarios, del
cónyuge, de los tutores testamentarios, albaceas, apoderados o administradores generales del
difunto.
b) Las de algunas de las demandas dependen de la muerte del difunto, tercero; c) las reconocidas
sólo por acto de última voluntad del difunto; 2) de los impuestos o derechos cuyo pago haya
quedado pendiente por el difunto.
3) de los gastos de la última enfermedad pendiente de pago a la muerte del difunto; el importe
de los derechos de muerte y de los gastos de sepelio, con exclusión absoluta de los gastos de
monumentos, a menos que el difunto los haya exigido por acto de última voluntad y testamento.
Los préstamos hipotecarios y sus consecuencias podrán ser deducidos del patrimonio cuando
los bienes sirvan de garantía a los que se encuentren en territorio dominicano, sin que la
deducción sea en ningún caso superior al importe del valor del inmueble.
Las sumas adeudadas a los trabajadores por el derecho de preaviso y de auxilio de cesantía, de
acuerdo con las disposiciones de la ley de contratos de trabajo, en caso de fallecimiento del
empleador. Según lo que establece el artículo 6 de la ley 2659 de 1950, sobre sucesiones y
donaciones. La tasa de impuesto será de un 3% de la masa sucesoral, luego de realizada las
deducciones correspondientes, para el caso 36 de las sucesiones, mientras que para las
donaciones la tasa de impuesto gravado es de 25% del valor de la donación. Este explica que las
sanciones y recursos aplicables para este tipo de impuesto serán lo establecido en el título I del
código tributario. En el caso de las deudas del impuesto sobre la herencia, originadas antes de
la entrada en vigor de la ley, el impuesto podrá liquidarse sobre la base de la tasa establecida en
este artículo siempre que los interesados paguen el monto total del impuesto antes del 31 de
diciembre de 2004.
La DGII dispondrá por reglamento la forma en que quedarán sujetos a esta disposición los
contribuyentes que tuvieran saldos parciales de este impuesto pendientes al momento de la
entrada en vigor de esta ley.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 (de la Ley 5655-61) cuando los beneficiarios
de las transmisiones de herencia estén domiciliados en el extranjero o cuando, residiendo fuera
de la República, paguen un cincuenta por ciento (50%) más de los impuestos establecidos en la
tasa prevista en el artículo anterior.
De acuerdo con el mismo artículo, se considera que una persona reside fuera de la República
cuando ha estado en el extranjero por lo menos un año antes del fallecimiento de la persona
cuya sucesión está involucrada.
Para los fines de esta ley, la aplicación de este último párrafo excluye a las personas que se
presume están en el extranjero en ejercicio de funciones diplomáticas o consulares, o en misión
o por orden del Gobierno dominicano, o que se encuentran en el extranjero sin deseo de residir,
o que están detenidas por razones de fuerza mayor debidamente justificadas, quedando estas
circunstancias sujetas a la evaluación de la Secretaría de Estado de Hacienda como superior en
materia de determinación de impuestos, Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades,
pág. 318 8va edición, impresión amigos del hogar.
Impuesto sobre donaciones.
En su artículo 16 sobre impuesto a las donaciones establece que este recaerá sobre el valor de
los bienes donados, en ese mismo tenor en el párrafo I, establece que cuando se trate de
donaciones con cargas, se hará la deducción de estas y los 37 donatarios soportaran el impuesto
en la medida en que fueren beneficiados, en el párrafo II establece que las cargas sean
establecidas en provecho de terceros, estos satisfarán el impuesto en la medida en que las
cargas les aprovechen.
El párrafo III establece que, en el caso de las donaciones con reserva de usufructo, el pago del
impuesto se hará de la siguiente manera: en la fecha de la donación, para la propiedad desnuda
según el valor de los bienes en el momento de la donación y posteriormente para el usufructo
cuando se consolide con la propiedad desnuda debido al fallecimiento del usufructuario según
el valor de los bienes en el momento de la consolidación.
El párrafo IV dispone que para la aplicación del artículo 7 de la presente ley, en lo que respecta
al impuesto sobre las donaciones, se considerará que una persona reside fuera de la república
cuando no haya permanecido de forma continua en la república durante al menos un año antes
de la fecha de la donación, con las excepciones previstas. En el párrafo II de ese artículo.
En el párrafo V se dispone que, sin embargo, se podrá estipular in situ que este impuesto será
sufragado por el donante, a menos que se establezcan disposiciones especiales en otras leyes.
En este caso, todas las obligaciones y responsabilidades que esta ley establece para el receptor
incumbirán al donante, pero el receptor podrá cumplirlas a expensas del donante.
A los efectos del cumplimiento de esta ley, se consideran donaciones, mientras no se demuestre
lo contrario, los actos de venta, los actos de constitución o modificación de sociedades
mercantiles, los actos de constitución de usufructos, de uso y residencia, y los respectivos
valores de los bienes intercambiados, ya sean mayores o menores de una quinta parte.
El artículo 34 establece que la falta de presentación de la declaración a efectos del pago del
impuesto sobre sucesiones y donaciones en los plazos previstos en la presente ley dará lugar a
la aplicación de un recargo sobre el impuesto que deben pagar los infractores, de conformidad
con la siguiente escala, Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 320 8va edición,
impresión amigos del hogar.
Sanciones y prohibiciones.
Por un mes o fracción de mes después del plazo 10%
Por más de un mes hasta tres meses después del plazo 20%
Por más de tres meses hasta seis meses después del plazo 25%
Por más de seis meses hasta nueve meses después del plazo 30% Por más de nueve meses hasta
de un año después del plazo 35%
Por más de un año en adelante 50%
El artículo 35 establece que las declaraciones o inventarios falsos se castigan como perjurio. El
artículo 29 de la Ley Orgánica de Rentas Internas (L.O.R.I.) establece que los delitos no previstos
o para los que no se establezcan sanciones especiales en la presente ley serán castigados de
acuerdo con este párrafo, pero este artículo ha sido derogado por el Código Tributario o por la
Ley 11-92).
El artículo 36 establece que

En el Libro II, De los Tribunales de Primera Instancia en su Título II De las Convocatorias, el Código
Procesal Civil Dominicano, en su artículo 59, establece que, en materia de sucesión, se atiende
ante el tribunal donde se ha abierto la sucesión, en los siguientes casos:
1) En las demandas entre herederos, hasta la divisoria inclusive.
2) En las demandas intentadas por los acreedores del difunto antes de la divisoria.
3) En las relativas a la ejecución de las disposiciones testamentarias hasta la sentencia
definitiva.
Asimismo, el artículo 822 del Código Civil Dominicano establece que la acción de partición y las
sucesiones litigiosas que surjan en el curso de las operaciones se someterán al tribunal del lugar
donde se abra la sucesión.
Ante este mismo tribunal se llevará a cabo el proceso de licitación y se discutirán las
reclamaciones relacionadas con las garantías de los lotes entre los copartícipes y la rescisión de
la partición.
Aspectos trascendentes Ley 14-94 o código del menor.
El artículo 14 de esta ley establece que: Todos los hijos e hijas, ya sean nacidos de una relación
consensual, matrimonio o adopción, gozarán de iguales derechos y cualidades, incluyendo los
relativos al orden de sucesión.
Como dice el párrafo de este mismo artículo: se prohíbe el uso de cualquier denominación que
discrimine su filiación, debemos concluir afirmando que no es necesario considerar la situación
de los llamados hijos adúlteros o incestuosos, sino 28 que hay que considerarlos como naturales,
sujetos a la misma condición sucesoria que los demás hijos naturales.
El artículo 21 del presente documento establece: Los hijos e hijas nacidos fuera del matrimonio
podrán ser reconocidos por su padre individualmente, ya sea por nacimiento o por testamento,
o por un acto auténtico.
Párrafo l: El reconocimiento puede proceder al nacimiento del hijo o de la hija, o puede seguir a
la muerte del hijo o de la hija, si ésta deja descendencia.
Aspectos trascendentes Ley 985 de 1945 sobre filiación.
El artículo 487 de la Ley No. 136-03 del Código de Protección y Derechos Fundamentales de la
Niñez y la Adolescencia establece que la Ley No 985, de 5 de septiembre de 1945, quedará
derogada en la medida en que sea contraria a las disposiciones del presente Código.
La filiación natural establecida en el artículo 1 de esta ley establece que produce los mismos
efectos que la filiación legítima. El artículo 61 de la Ley 136-03 establece que todos los hijos e
hijas, nacidos en una relación consensual, por matrimonio o por adopción, gozarán de los
mismos derechos y cualidades, incluidos los relativos al orden de sucesión.
Esta es una condición muy importante para aclarar que tanto los hijos naturales, como los hijos
nacidos de una relación consensual o los hijos adoptivos tienen el mismo estatus legal al
momento de la aplicación del orden sucesorio.

El artículo 62 de la Ley 136-03 también establece que los hijos nacidos dentro del matrimonio
se consideran hijos del marido. La filiación de los hijos se demuestra mediante la partida de
nacimiento expedida por un funcionario del estado civil; a falta de dicha partida, basta con la
posesión de la condición, de conformidad con las disposiciones del derecho común.
La filiación materna se prueba por el simple hecho del nacimiento del niño. En todo caso, este
se podría recurrir a las pruebas científicas para tanto confirmar o negar la filiación materna o
paterna.
Este artículo cumple con el principio de «El marido de la madre tiene fama de ser el padre del
niño». El artículo mencionado se refiere a los niños nacidos dentro del matrimonio. El texto se
refiere obviamente a los hijos nacidos dentro del matrimonio como se expresa en la parte inicial
del texto, sin embargo, el texto no dice en su parte final en ningún caso, lo que entendemos
como las diversas situaciones dentro del matrimonio, no fuera del matrimonio a las que se
contrae el texto legal. El artículo contradice el artículo 63 de la Ley 136-03 y por lo tanto parece
ser derogado. Hay que tener en cuenta que la Ley 136-03 regula el régimen de protección y
derechos de los niños, niñas y adolescentes y de los adultos. Se prohíbe el reconocimiento de
los hijos incestuosos, salvo que se demuestre la buena fe del padre.
El artículo 61 de la Ley No 136-03 establece que: no se permitirá el uso de un nombre que
discrimine la filiación de una persona.
Sin embargo, se omite el texto en relación con los llamados hijos incestuosos, que son aquellos
procreados por personas a las que se les prohíbe casarse porque están unidas por un vínculo
familiar dentro del cual la relación matrimonial está prohibida en todas las circunstancias. En la
línea directa también se prohíbe el matrimonio, ya que todos los ascendientes, descendientes y
parientes en la misma línea, así como en la línea colateral, se prohíbe el matrimonio entre
parientes de la misma familia, así como entre hermanos y hermanas, y parientes del mismo
grado; también entre tíos y tías, sobrinos, pero por razones graves se puede prescindir de las
prohibiciones establecidas con respecto a los cuñados, entre tíos y sobrinas y tía y sobrino.
(Artículos 161 a 164 del Código Civil).
Siempre se puede impugnar el reconocimiento si una parte interesada lo impugna si es
perjudicial para el niño o si procede de personas que no tienen capacidad jurídica para hacerlo.
El artículo 63 de la Ley 136-03 explica sobre el reconocimiento, este artículo establece las
modalidades de los hijos concebidos fuera del matrimonio que pueden ser reconocidos por su
padre individualmente, cuando el nacimiento se produzca después de él, ya sea declarándolo
ante el funcionario civil, por testamento, o por un acto auténtico, independientemente de la
situación jurídica del parentesco del 30 que provenga. El párrafo 1 del artículo establece que el
reconocimiento puede preceder al nacimiento del niño, surtiendo efecto sólo si nace vivo, o
después de la muerte del niño si deja descendencia.
El párrafo 2 establece que, en el caso del reconocimiento de la filiación por un funcionario del
estado civil, basta con la presentación de un documento por parte del interesado.
El párrafo 3 de ese mismo artículo dispone que la madre podrá entablar en cualquier momento
una acción de reconocimiento de su hijo o hija desde el nacimiento hasta la mayoría de edad;
en caso de ausencia o incapacidad de la madre, el responsable o tutor podrá entablar la acción
de reconocimiento, y los hijos e hijas podrán reclamar dicho reconocimiento incluso después de
haber alcanzado la mayoría de edad.

En el párrafo III se establece en primer lugar la facultad de la madre de solicitar el
reconocimiento judicial del niño, desde el nacimiento hasta la mayoría de edad, si no lo hace
dentro de los 18 años siguientes al nacimiento del niño, parece que no podrá hacerlo.
Estas disposiciones revocan el plazo que la Ley 985 de 1945, que concedía a la madre, un plazo
de 5 años a partir del nacimiento del niño, para presentar una demanda de reconocimiento
judicial de la paternidad.
En caso de ausencia o imposibilidad de la madre, el responsable o tutor podrá hacerlo, en
cualquier caso, pero entendemos que éstos estarán dentro del mismo plazo, es decir, desde el
nacimiento hasta la mayoría de edad del niño.
Entendemos que la reivindicación de la filiación puede hacerse en cualquier momento después
de la mayoría de edad del niño, pero no es lo mismo cuando se trata de la acción en la partición
de los bienes que el padre ha dejado en herencia.
Esta acción, está sujeta a la prescripción mayor que es entre nosotros la de 20 años desde la
apertura de la sucesión, admitir lo contrario originaría un escandaloso trastorno social y familiar
de consecuencias excepcionales, Pérez Méndez, A (2014) Sucesiones y liberalidades, p. 328, 8a
edición, Imprenta Amigos del Hogar.
Aspectos trascendentes Ley 1097 de 1946, Sobre desheredación de hijos.
De conformidad con el artículo 1 de esta ley, relativo al artículo 727 del Código Civil, los hijos
que hayan realizado repetidamente actos perjudiciales o engañosos contra sus padres, o que
hayan afectado la reputación o dignidad del padre, o que lo hayan maltratado de cualquier
manera, podrán ser declarados indignos de suceder y ser excluidos de la sucesión del padre,
verbalmente, psicológicamente o de cualquier otra forma a uno de sus padres o les han negado
su protección o asistencia, si han cometido repetidamente actos de moralidad pública o privada
o han llevado una vida deshonrosa en contra del buen nombre de su familia y han sido
condenados finalmente a una pena que implica la pérdida de los derechos civiles o por haber
cometido un delito grave contra sus padres.
Párrafo: los padres de hijos menores nacidos fuera del matrimonio podrán,
Por acto autentico o testamentario designar a un administrador especial para los bienes que de
ellos habrían de recibir dichos hijos, en calidad de herencia, donación o legado.
Según lo que establece el artículo dos de esta ley, acerca de la exclusión de los a la hora de la
desheredación de los hijos, y es que estas acciones de desheredación deben ser interpuesta
judicialmente en los tribunales de primera instancia, por los padres agraviado contra de sus hijos
sean estos tantos naturales, o legítimos. En su artículo tres explica que las partes acusadoras
pueden en todas sus partes hacer valer las acusaciones alegatos, derecho de defensa con todos
los medios de prueba legal que tenga en su apoderamiento.
Asimismo, el artículo cuarto establece que dicho tribunal que conozca de la demanda en
desheredación de los hijos, estarán investido de soberanía para poder ponderar o investigar
todos los hechos que se expongan en el tribunal, así como también considerar la gravedad de
los mismos, y si estos son susceptibles de ser admitidos como prueba para la exclusión del
demandado.
En el artículo cinco, explica que las partes pueden asistir al tribunal personalmente o por
representación de su abogado, el día y hora fijado por el tribunal para conocer 32 de la demanda.

El plazo para la comparecencia del caso no será menor de 15 días. El tribunal conocerá del caso
como asunto sumario a puertas cerradas.
En el artículo 6 modificado por la ley 1145-46, para que se lea de la siguiente manera, las
sentencias que se dicten en los tribunales de primera instancia de acuerdo con la presente ley,
no estarán sujetas a recurso de apelación, y esta deberá pronunciarse en todos los casos la
compensación de costas entre las partes.
En el artículo 6 párrafo I, establece que la sentencia pronunciada en la exclusión sucesora de
acuerdo de la ley, se reputara ejecutada mediante la notificación legalmente a la parte
demandada. En este mismo tenor, en el párrafo II establece que la oposición a la sentencia podrá
ser válidamente, intentada dentro de los quince días que sigan a la notificación de la sentencia.
En su artículo 7 establece que la demanda será intentada por el padre por la madre, o por ambos
según el caso. (Párrafo 136-03). En su artículo 8 se establece que la parte hereditaria que hubiese
podido corresponder al hijo que ha sido excluido de la sucesión acrecentará en todos, la porción
disponible y no la reservada.
En su artículo 9 que es muy importante explica que el o los padres que hayan excluido a un hijo
de la sucesión (excluidos legitimo o naturales) de esto podrían sin embargo por acto autentico
o por disposición testamentaria revocar la sentencia que se dictó en efecto a la exclusión de
dicho hijo, y así este recobrar todos sus derechos sucesorales. Así mismo en su artículo 10
establece que las disposiciones del código civil en su artículo 730 serán aplicables a los hijos del
que hubiere sido declarado indigno por las causas indicadas en esta ley.
En se mismo tenor en su artículo 11 establece que los procedimientos acerca de los casos de
exclusión sucesoral indicados en el artículo primero de la misma. Para la aplicación del artículo
727 del código civil.
En su artículo 12 este establece que la indignidad o exclusión sucesoral, también aplica a los
nietos, y demás descendientes, que tengan derecho a la sucesión directamente o por
representación. Pérez Méndez, A (2014) sucesiones y liberalidades, pág. 332 8va edición,
impresión amigos del hogar.
Aspectos trascendentes de la Ley No. 108-05, de registro inmobiliario No. 108- 05, en su capítulo
IX Partición de inmueble registrado.
La partición de bienes inmuebles se define como el procedimiento por el cual se pone fin al
estado de indivisibilidad entre los copropietarios, coherederos y copropietarios de un bien
registrado.
El artículo 55 de esta ley establece que el tribunal de la jurisdicción original que corresponde
territorialmente a la propiedad es competente para conocer de los casos de partición de bienes
registrados. En los casos en que el inmueble se encuentre en jurisdicciones diferentes, la primera
jurisdicción facultada será el tribunal competente.
Párrafo. En los casos de partición amistosa, ésta se ejecuta por vía administrativa. Para tal efecto,
el pedido de partición deberá acompañarse del acta auténtica o bajo firma privada debidamente
legalizada por notario público en la que todos los copropietarios, coherederos o copartícipes de
común acuerdo manifiesten su voluntad y forma de dividir amigablemente el inmueble,
indicando el proyecto de subdivisión de tales derechos.

Las constancias anotadas surgieron como una forma del Estado de dar respuesta social y económica al derecho que se tiene de disponer libremente de un bien y de salvaguardar el derecho de propiedad registrado. El uso inadecuado de la figura trajo consigo múltiples problemas que hicieron imperiosa la necesidad de que estas fueran reguladas. Para ello, se implementaron una serie de reglamentos y resoluciones dentro del marco de una nueva Ley de Registro Inmobiliario, con la finalidad de normarlas. Por lo tanto, su regularización debió ser la solución al control, a la reducción y a la no emisión de nuevas constancias anotadas.

En tal sentido, al definir la naturaleza jurídica de la constancia anotada se colige que la facultad reglamentaría otorgada por la Ley núm.108-05, a la Suprema Corte de Justicia, para la elaboración de los reglamentos, en virtud de los cuales se acciona todo lo concerniente a la constancia anotada, los límites de la misma han sido desvirtuados, convirtiendo los reglamentos en trajes hechos a la medida y obviando que deben ser un instrumento que coadyuve a lo estatuido en la norma, sin ser la norma.

Asimismo, la supremacía de la norma se ve afectada, pues los reglamentos han de ser para la ley lo que la ley es para la Constitución, mas no es así. Se estatuye protegiendo el derecho de propiedad consagrado por la Constitución; sin embargo, no se armoniza la ley y los reglamentos, existiendo entre ambos ambigüedades que originan diferentes interpretaciones y que hacen que la aplicación se convierta en discrecional. La ley, los reglamentos y las resoluciones han buscado esclarecer ciertos aspectos, pero ese esclarecimiento se ha ajustado a la soberana apreciación de los servidores; algunos órganos interpretan conforme les beneficie a sus competencias, tal es el caso del deslinde con transferencias.

Lo afirmado anteriormente acarrea consecuencias que se reflejan al examinar los efectos del control y reducción de la constancia anotada, aún cuando la teoría de algunos servidores es que no se genera una nueva constancia anotada que permanece la misma, al realizarse transferencias parciales, la normativa faculta para cuando se realice una única transferencia total se cancele la existente y se torne intransferible la nueva; a los restos de parcela no se le aplica la figura de la instransferibilidad; ¿qué base legal está reglamentando las transferencia parciales? ¿Sobre cuales bases se regula la emisión de los restos de parcelas? Estas situaciones bien pudieran ser objeto de otra investigación, mas en ambas preguntas se deduce evidentemente la ambigüedad e interpretación versátil de la Ley.

De la misma manera, los diferentes criterios que se tienen a nivel jurisdiccional de la aceptación o no de las transferencias parciales, crea una inseguridad jurídica, ya que no se sabe cuándo se estará en presencia de un tribunal cuyo criterio sea aceptarla o viceversa. De igual forma, al ser admitida la transferencia parcial los jueces que la acogen ruegan al Registro de Títulos la inscripción del resto por medio de su sentencia; sin embargo, hay sentencias que hacen mutis, se acoge la transferencia parcial sin estatuir nada con relación a los restos; estos son inscritos en Registro de Títulos, extralimitando así la función calificadora del registrador, que actúa por rogación, aunque en este caso no se le haya rogado nada.

En ese mismo orden, la disparidad de criterio se evidencia cuando se plantea la posibilidad de realizar deslindes a porciones de terrenos avalados en certificados de títulos emitidos bajo el amparo de la Ley núm. 1542; terrenos que tienen una incursa división y que pese a que el documento físico que avala la propiedad lleva el nombre de “certificado de título” es una “carta constancia”. Nueva vez se dejan a la interpretación aspectos que se encuentran regulados, pues el procedimiento técnico aplicado para la individualización de los terrenos, amparado en constancias anotadas, es el deslinde. El magistrado Yoaldo Hernández Perera, así lo plantea:

 “No obstante este marco normativo, en la práctica algunos tribunales del orden inmobiliario dan curso a deslindes de porciones de terrenos, cuya titularidad de la totalidad de la parcela está avalada por un certificado de título. Esto así, concretamente, en casos de certificados de títulos expedidos bajo el régimen de la hoy abrogada Ley no. 1542, de Registro de Tierras, que tiene incursa distribución material con varios titulares”.^[1]

En otro orden, la resolución núm. 3642-2016, que entre otras cosas, desjudicializa el deslinde también crea sus aristas en cuanto a la jerarquización de la norma y a la interpretación que se le otorga al artículo 130 de la ley, pero lo más importante es que esta no especifica cuáles deslindes pueden ser administrativos, dejando así abierta la posibilidad para que se presenten administrativamente  deslindes de grandes porciones de parcelas, proyectos inmobiliarios que, aunque pueden ser complejos no necesariamente deben litigiosos o controvertidos. En este caso dado la magnitud del proyecto, lo propio sería conocerlo en sede judicial. Sin embargo, por un tema de celeridad, agilización del tráfico inmobiliario, estos se presentan administrativamente. Es prudente acotar que la figura fue modificada, en base a que el proceso era largo. Quizás lo más pruedente era adecuar los procesos de regularización parcelaria y la actualización de inmuebles complejos, y no desnaturalizar lo que dijo el legislador, por la única finalidad de acelerar. Pese a que la Tercera Sala de Tribunal Superior Administrativo, emitió la Sentencia núm. 030-04-219-SSEN-00505, acoge la nulidad parcial de la referida resolución, ratificamos que la racionabilidad indicaba que teniendo los procesos de regularización parcelaría y actualización parcelaria, dicha Resolución para nuestro punto de vista era improcedente.

De igual forma entendemos que la función calificadora de Mensuras Catastrales y Registro de Títulos deben bastarse a sí mismas,  frente a casos complejos, que deberían ser la excepción, dicha función no puede suplir la parte jurisdiccional.

Adicionalmente, las consecuencias de la supresión de la constancia anotada. Aún cuando la erradicación pondría  punto final a la problemática aquí planteada, la realidad social y económica de la República Dominicana no permite eliminar las constancias anotadas  −al menos no sin una planificación previa−  sin la adecuación de toda la estructura a la que dan soporte jurídico y económico.

Para finalizar, no es el uso que se le ha dado a las constancias anotadas un problema en sí mismo, sino  los vacios que tiene la Ley y las discrepancias con los reglamentos y resoluciones, así como las diferentes interpretaciones jurídicas que se hacen de la norma, la alta mora judicial y la ambigüedad en el accionar, han sido la razón por las cuales, pese a que han reducido, se generan problemas para controlarlas y suprimirlas. Pues aún cuando se afirme que la emisión de una constancia por un resto de parcela no es una nueva constancia anotada, pura cuestión de semántica o adecuación terminológica, al permitirse que esto suceda se sigue generando, no se está controlando y por ende, no se suprimen. Así se mantiene un tráfico inmobiliario agilizado, pero se  sacrifica la seguridad jurídica que requiere el derecho de propiedad.

Al finalizar, he aquí algunas recomendaciones que coadyuvarían al control, la reducción y la supresión de la constancia anotada. Estas encuentran su base en las conclusiones y resultados alcanzados. Cabe destacar que el orden otorgado solo corresponde a un desarrollo lógico sin representar primacía; la unión de todas representan algunas soluciones de cara a la problemática que dio origen a este trabajo.

• Promover ante el Poder Legislativo una armonización de la Ley núm. 108-05, donde se unifiquen los criterios de los reglamentos y las resoluciones, creando cuerpo normativo para la materia inmobiliaria que vaya acorde con la actual realidad jurídica, social y económica de la República Dominicana. Esta deberá estar vinculada a la Constitución, al Derecho Civil y a las normas jurisprudenciales que han marcado un referente en los diez años que tiene la implementación de la Ley.
• Incluir en la reforma de la Ley núm. 180-05, el porceso de deslinde como uno de las operaciones estelares de la Jurisdición Inmobiliaria, excluyéndolo de la disposición transitoria.
• Implementar, desde la Jurisdicción Inmobiliaria, un plan para regularizar a los propietarios de grandes parcelas amparadas en constancias anotadas; por ejemplo: parcelas como la 110-Ref.780, UASD, Grupo Costasur y Grupo Metro, entre otras. El plan ha de ser desarrollado en un lapso de diez años, durante este tiempo se permite la explotación de ese predio amparado en constancia anotada; una vez concluido este plazo o que el resto corresponda a 100 mil metros cuadrados, quedan prohibidas las transferencias parciales, teniendo el propietario que someterse a un proceso de deslinde, subdivisión y lotificación, para continuar vendiendo de forma parcial.

Este plan debe ir de manos del cese de la apertura en el plazo que otorga la Resolución núm. 1419-2013, pues la admisibilidad de los contratos de compra y venta para la transferencia han de corresponder con el plazo de esta regularización.

• Desarrollar dentro el Programa Nacional de Titulación del Estado, una apertura a la propiedad privada; utilizar la estructura del plan, con los medios que actualmente dispone; y desarrollar en un periodo de diez años un proyecto donde todo propietario de constancia anotada (de hasta 5 mil metros cuadrados) pueda acogerse a este plan y obtener su certificado de título.

En los casos en que la constancia anotada haya sido objeto de transferencias parciales que no se hayan individualizado, hacer extensivo el plan hasta el propietario de la tercera venta.

• Ponderar una restructuración de la evaluación de desempeño que realiza la Dirección General de Carrera Judicial, estas evaluaciones han de ajustarse a la realidad laboral, con el objetivo de ejecutar las mejoras necesarias que conlleven a disminuir la alta mora judicial existente en la actualidad.
• Promover una eficientización por parte de Jurisdicción Inmobiliaria, que permita al usuario obtener tiempos de respuesta rápidos; similares a los otorgados cuando se acceder al servicio de ventanilla exprés, sin que ello acarre un pago extra para recibir el servicio.
• Diseñar una campaña publicitaria promovida por la Dirección de Políticas Públicas y Comunicaciones, donde se explique al ciudadano común la importancia que tiene la regularización del Derecho de Propiedad, enfocando los aspectos relacionados a la seguridad jurídica, al acceso al crédito formal y a la garantía de la que se goza al ser propietario de un derecho debidamente registrado. Asimismo, presentar, de forma clara y sencilla, los servicios que brinda la Jurisdicción Inmobiliaria.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo: “Deslindes practicados en porciones de terrenos asentadas en certificados de títulos: ¿una solución o una creación de nuevos impases jurídicos-catastrales”. Gaceta Judicial, 363, (2017), pp. 68-71.

Desde tiempos inmemoriales, la tierra ha sido una fuente generadora de riquezas. El saberse propietario de un latifundio otorga poder, seguridad y fortuna; sin embargo, no basta con poseer el bien, ya que también es importante que este se encuentre identificado y resguardado, así como que pueda ser sujeto y objeto de garantías que permitan a su dueño capitalizarlo, formar parte de un tráfico inmobiliario revestido de seguridad jurídica y, sobre todo, tener acceso a créditos.

Lo citado anteriormente repercute directamente en la figura de la constancia anotada, en virtud de que esta, aún avala un alto porcentaje de los derechos inmobiliarios registrados y forma parte esencial del tráfico inmobiliario en la República Dominicana. Empero, la seguridad jurídica que aporta es limitada, impidiendo en muchas ocasiones realizar operaciones bancarias donde sirva de garantía inmobiliaria.

El control, la reducción y la supresión de la constancia anotada, por las múltiples situaciones que generaba su expedición descontrolada, hizo necesario que la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos estatuyeran para controlar y reducir el inventario de las existentes y con el fin de prohibir la emisión de nuevas constancias anotadas a partir de la entrada en vigencia de la Ley y la Resolución núm. 517-07.

Pese a esto, actualmente se realizan transferencias parciales que generan una constancia anotada por el resto de la parcela. Esta situación provoca posiciones encontradas en cuanto a la interpretación que se le da a la ley y sus reglamentos, pues si existe una prohibición tácita en la norma para la no expedición de nuevas constancias anotadas y se busca controlar y reducir las existentes, ¿qué generan los restos de parcela?

Se arguye que el Derecho de Propiedad es un derecho fundamental contemplado en nuestra Carta Magna y, como tal, debe ser protegido; por otro lado, se argumenta que los reglamentos no pueden estar por encima de la Constitución y de la Ley, y que estos sirven para proveer de exactitud aquellos puntos cuya interpretación bien pudieran tener un carácter ambiguo.

Dependiendo de la postura adoptada, varía la defensa al accionar, pudiendo ser una de las justificantes actuar en función de lo justo y útil: “¿Es lo justo y útil al abrigo de la razonabilidad jurídica de conformidad con el artículo 40, numeral 15, de nuestra Constitución?^[1]”. Como expresa el citado magistrado, Yoaldo Hernández Perera^[2], lo recomendable es armonizar las normas: “Armonizar la Ley núm. 108-05, con sus reglamentos, y no pretender acudir ante todo tipo de situación, al método de la jerarquización, ya que esto último, tal como se ha venido exponiendo, no siempre conduce a una solución jurídicamente viable”.

Múltiples son las razones por las cuales se presentan problemas para proceder al control, a la reducción y a la supresión de las constancias anotadas en aplicación de la Ley núm. 108-05 y sus reglamentos. Dentro de las cuales se pueden citar: su naturaleza jurídica, los efectos que tienen su control y reducción en el sistema registral, así como las posibles consecuencias de su supresión.

No cabe dudas de que este tema posee una importancia social pues hablamos del Derecho de Propiedad; igualmente del impacto económico que representa la agilización del tráfico inmobiliario, siempre que se resguarde la seguridad jurídica; así como de las ambigüedades que se presentan en la interpretación de la norma legal que regula esta figura. Finalmente, también se genera por las controversias que suscita la constancia anotada en sí misma, al extremo de llegarse a entender que es la causante de algunos de los males que presenta el sistema registral dominicano.

[1] HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo: “La constancia anotada y la transferencia parcial a la luz de la ley 108-05 sobre registro inmobiliario y sus reglamentos”. Gaceta Judicial, 354 (2016), pp. 38-41.

[2] HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo: Armonización de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos. [En línea] Yoaldo Hernandez Perera Portal de publicaciones jurídicas y literarias en general, disponible: 15 de agosto de 2017, https://yoaldo.org/?p=234.

Operaciones que generan constancia anotada

El Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, en el artículo 2, párrafos II, III y IV, describe las operaciones que generan constancias anotadas, a saber:

Párrafo II. Los derechos sobre un resto de parcela que resultan como consecuencia del registro de ventas parciales se consideran como sustentados en Constancia Anotadas y se le aplican las disposiciones de este Reglamento.

Párrafo III. Cuando, en función de las excepciones previstas en el presente Reglamento, se acepte el ingreso de una transferencia parcial sustentada en un Certificado de Título, el Registrador de Títulos competente procede a cancelar el Duplicado del Dueño correspondiente a la parcela de origen, emitiéndose en consecuencia una Constancia Anotada por la parte vendida y otra por la superficie restante, deducida la totalidad de las ventas parciales. La cancelación del Duplicado del Dueño no supone la Cancelación del certificado de Título original.^[1] 

Párrafo IV. Cuando, en función de las excepciones previstas en el presente Reglamento, se acepte el ingreso de una transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, el Registro de Títulos competente procederá a cancelar tanto el original como el Duplicado del Dueño de la Constancia Anotada, emitiendo en consecuencia nuevas Constancias Anotadas, por la transferencia parcial y por el resto.^[2]

De igual forma, en su artículo 4, este último como excepción, expresa los casos en que se puede generar constancia anotada: “Este Reglamento tiene por objeto suspender la emisión de nuevas Constancias Anotadas, controlar y regular las existentes, limitando su otorgamiento a caso de excepción y sentando las bases para que con el tiempo se logre la reducción del inventario de las existentes”^[3].

También se genera constancia anotada cuando se realiza un deslinde parcial amparado en un acto de venta:

En caso de que los derechos de una persona estén sustentados en un contrato de transferencia de derechos amparados en Constancia Anotada anterior a la entrada en vigencia del presente Reglamento,^[4]el adquiriente puede iniciar el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente, presentando la documentación propia del deslinde, así como copia del documento de transferencia. Dicha copia debe estar acompañada de una Certificación de Estado Jurídico del inmueble en la que conste la existencia del derecho de propiedad del disponente.^[5]

1.1.  Venta parcial

Ante la pregunta relativa a qué es una venta, Manuel Ossorio la define así: “Enajenación de una cosa por precio o consigno que lo represente”^[6]. De esta descripción se colige que la venta parcial es la enajenación de una parte de la cosa.

El artículo 129, de la Ley núm. 108-05, y el artículo 12, del Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, prohíben la venta parcial, en virtud de que no es posible realizar una venta parcial sin que se genere un resto; y ambas normativas cierran esta posibilidad^[7].

A esta altura, muchos se cuestionarán: ¿Por qué se citaron anteriormente los casos que generan constancia anotada? La respuesta es sencilla: el reglamento lo prevé como casos excepcionales, donde la norma es la no emisión de nueva constancia anotada, en virtud de los artículos señalados en el primer párrafo. Como se puede notar, bajo este esquema resultaría imposible admitir ventas parciales y deslindes de porciones de terrenos amparados en constancia anotada; el deslinde y la venta debe realizarse por la totalidad del inmueble. Para vender una parte del terreno, el propietario deberá realizar un deslinde bajo este escenario por la totalidad del inmueble, con el que obtendrá un certificado de títulos al individualizar el derecho, con todas las prerrogativas que acompañan a este documento, para posteriormente realizar una subdivisión del terreno y así vender una parte del mismo.

El solo recuento del proceso podría resultar agotador; los más acuciosos hasta podrían llegar a expresar que este planteamiento es una violación al derecho de propiedad, a la libre disposición, al goce y al disfrute del bien… Resulta pertinente -y hasta oportuno- cuestionarse, sumarse a los acuciosos y hacerse la pregunta: ¿En virtud de qué han aceptado los tribunales las ventas parciales amparadas en constancia anotada? Múltiples serían las respuestas, dependiendo del lado de la barra en que se posicione cada quien.

Las leyes no son estáticas por el hecho de que rigen a una sociedad que se mantiene en constante movimiento; en ese sentido, algunos doctrinarios entienden que las disposiciones legales deben responder a las necesidades de la ciudadanía y no crearse solo por crearse. En otras palabras, deben de dar respuesta a una problemática; en este caso a todos los derechos amparados en constancia anotada que, al igual que el certificado de título, avala un derecho fundamental: la propiedad.

Partiendo de esta postura, los tribunales hacen acopio del criterio constitucionalista. Por tal razón, se trató el derecho de propiedad en el primer capítulo desde la óptica de la Constitución. Si la Carta Magna consagra el derecho de propiedad como un derecho fundamental, mal pudieran los tribunales no dar cumplimiento a este mandato constitucional al no aceptar las ventas parciales.

Este criterio va de la mano con la jerarquización de las normas, en tal sentido, tanto la Ley núm. 180-05, como el Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada, no pueden estar por encima de la Ley de Leyes.

Así se cierra este criterio, citando dos jurisprudencias del Tribunal Superior de Tierras, que aluden con exactitud a esta postura:

(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad.^[8]

(…) Derecho de propiedad: es un derecho fundamental y, como tal, debe ser interpretado de forma armonizada con las demás prerrogativas, a fines de evitar su vulneración. Ha lugar a admitir las transferencias y los deslindes parciales, armonizando el derecho de propiedad, que es una prerrogativa fundamental, con todo el ordenamiento aplicable, estatuyendo como más convenga al titular de dicho derecho sustancial, tal como ordena el artículo 74.4 de la Constitución, en el marco de la armonización de los derechos fundamentales^[9].

La otra postura se acoge a la interpretación textual de los artículos 129 de la Ley y 12 del Reglamento. Su argumentación hace referencia a la carencia del principio de especialidad al generar una constancia anotada por el resto; la vulnerabilidad que representaría la no correcta individualización de ese resto. Pero, ¿qué conforma ese resto? ¿Existen áreas no utilizables? ¿La porción de terreno que avala ese resto es la realidad material en el terreno?

La autora de este trabajo investigativo es de opinión que pudiera ser una de las razones en virtud de la cual de basa esta postura, la remembranza de todas las situaciones que se generaron fruto del descontrol, la inseguridad que esto generó; las situaciones que se suscitaron con los deslindes que se realizaban en porciones de terrenos, que no era el lugar material donde el propietario de la constancia anotada tenía la posesión, tratando con ello de apropiarse por medio del deslinde de un terreno, quizás con un valor monetario superior.

Tal y como puede percibirse, al hacer un recuento histórico de la propiedad inmobiliaria y las leyes que han regido la materia en la República Dominicana, de la inseguridad jurídica que generó la incorrecta determinación del inmueble, del saberse propietario de un terreno o de tener derechos sobre una porción de terreno, mas no saber su ubicación dentro de una parcela, laceró la economía haciendo vulnerables a sus ciudadanos e impidiendo el acceso al  crédito formal, así como a poder avalar los negocios que se suscitaban alrededor de la tierra. Es por todo esto que entendemos bien que esta podría ser la razón que avala esta postura.

De momento, la autora se queda con el planteamiento de las posturas, reservando el desarrollo pormenorizado a otros escritos, venideros.

[1] En virtud de lo que expresa el art. 12, párrafo I de esta resolución, la propiedad amparada en certificado de título, para su transferencia parcial debe realizarse una subdivisión.

De igual forma, el artículo 6.1, de la Resolución 1419-13 establece que este proceso de trasferencia es sobre inmuebles amparados en constancia anotada, no habla de certificados de título. Por lo que tácitamente queda entendido que no se admite ventas parciales amparadas en certificados de títulos, sin que previamente se realice un proceso de subdivisión.

[2] GUZMÁN ARIZA Fabio J. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y con sus reglamentos, p. 414.

[3] IBÍDEM, p. 414.

[4] La Resolución 1419-2013, suprimió el plazo en su art. 6.

[5] GUZMÁN ARIZA, Fabio J. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y concordada con sus reglamentos, p.439.

[6] OSSORIO, Manuel. Diccionario de ciencias jurídicas políticas y sociales 1^a ed., electrónica, [En línea] United Nations Office at Geneva, División of Conference Management, disponible 04 de octubre del 2017, https://conf.unog.ch/tradfraweb/Traduction/Traduction_docs%20generaux/Diccionario%20de% 20Ciencias%20Juridicas%20Politicas%20y%20Sociales%20-%20Manuel%20Ossorio.pdf.

[7] Art. 129, Ley núm. 108-05: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohibe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la ley”.

Art. 12, Reglamento para el Control y Reducción de Constancia Anotada: “A partir de la vigencia del presente reglamento no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente visto”.

Párrafo: “Cuando se pretenda trasferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio. Si fuere posible, según el propósito del propietario”. IBÍDEM. pp. 179, 419, 420.

[8] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS, 2 de octubre del 2015, núm. 20155124, citado por HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La constancia anotada y la transferencia parcial a la luz de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus reglamentos, p. 40.

[9] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS, DEPARTAMENTO CENTRAL, 2da sala, 30 de diciembre de 2016, en READ ORTIZ, Alexis. HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La jurisdicción inmobiliaria y el tribunal superior de tierras (Depto. Central), p. 157.

El sistema registral inmobiliario en la República Dominicana

 Al cumplirse un centenario de la implementación, formal, en nuestro país del sistema registral inmobiliario queremos compartir con ustedes un poco de la historia sobre la evolución experimentada por nuestro sistema registral, para adentrarse en el sistema ministerial y el sistema Torrens de la República Dominicana.

Muchos tratadistas dividen la historia registral dominicana igual que la historia misma: por periodos históricos; algunos la dividen en cinco y otros en siete. Para este estudio en particular, seis periodos serán abordados brevemente; en tanto, el último será la actual Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, a ser tratada con mayores detalles en otra sección, junto al sistema ministerial dominicano.

Primer período, la Bula Inter Caetera, del 3 de mayo de 1493:

Dada por el papa Alejandro VI, para investir a los Reyes Católicos del derecho de propiedad de las tierras descubiertas -y por descubrir- en el Nuevo Mundo. Esta bula fue la base jurídica de carácter internacional que otorgó los derechos reales a la Corona española, para realizar las operaciones jurídicas en lo que se llamó Nuevo Mundo. A continuación, un párrafo que muestra lo descrito:

Os concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a vuestros herederos y sucesores, los reyes de Castilla y de León, perpetuamente, todas y cada una de las referidas tierras e islas desconocidas, incluyendo sus señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y villas, con todos sus derechos, jurisdicciones y pertenencias; que hayan sido descubiertas hasta el presente por vuestros enviados, o que se descubrieren en el futuro; siempre que no estén bajo el actual dominio de ningún príncipe cristiano.^[1]

Segundo período, la Ley de Amparo Real, del 20 de noviembre de 1578:

Esta ley tenía la finalidad de restituir a la Corona todas las tierras que estuviesen ocupadas ilegalmente, reconociendo solamente las posesiones que por derecho de prescripción o justo título pudiesen sustentarse.

Esta normativa viene a conjurar el fenómeno de la posesión o la ocupación indebida. Sienta como principio el derecho de los Reyes a estas tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes tenían una prueba escrita preexistente.

La Ley de Amparo Real no solo marca el inicio del reconocimiento a la posesión pacífica para invocar la prescripción adquisitiva o usucapión, como la llamaban los romanos, sino que establece una especie de procedimiento de saneamiento inmobiliario catastral, con el objetivo de proveer a quienes la ocupaban de un documento depurado que amparase su derecho y del que tenía la protección de la Corona, lo que puede considerarse como la génesis del certificado de título.

Para concluir con este periodo, cabe destacar un dato que resulta de sumo interés. La propiedad privada estaba restringida para los extranjeros, quienes según la Ley núm. 10, de 1680, no podían llevarse los bienes adquiridos, este impedimento incluía a sus mujeres e hijos. Igual prohibición se hacía contra las comunidades religiosas, tales como: iglesias, monasterio, prelados y clérigos, a quienes no se les podía vender ni permutar bienes en general, según la Real Cédula del 27 de octubre de 1535.

Tercer periodo, la Independencia Nacional, del 27 de febrero de 1844:

Con la proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844, se inicia una nueva etapa de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, ya que un acontecimiento histórico tan trascendental confiere a la nueva república todos los derechos que tenía la Corona española en su dominio. De hecho, esta perdió todos los derechos inmobiliarios, que fueron absorbidos por la República, conforme a las normas de derecho internacional.

El 21 de julio de 1844, el presidente Santana dictó la Ley sobre Bienes Nacionales; mientras, el 6 de noviembre de ese año se proclamó la primera Constitución, cuyo artículo 2 rezaba: “La parte española de la isla de Santo domingo y sus islas adyacentes forman el territorio de la República Dominicana” ^[2]. De ese modo, la Ley sobre Bienes Nacionales dejó claramente establecida la propiedad estatal y estableció que todo lo que no tenía dueño era propiedad del Estado.

Para concluir esta etapa, es pertinente destacar que todo lo concerniente a la propiedad inmobiliaria estaba sujeta al Código Civil napoleónico, que había sido adoptado con la formación del Estado dominicano.

Cuarto periodo, la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, del 21 de abril de 1911:

Esta ley fue una iniciativa del senador Manuel Ubaldo Gómez y tenía como finalidad la organización de estos predios, repartiendo los terrenos en forma de acciones -en ese momento, denominadas “pesos”-, con la peculiaridad de que todos los beneficiarios eran propietarios; sin embargo, ninguno podía establecer los límites que conformaban su propiedad ni la extensión superficial de la misma. Los terrenos comuneros son una forma de propiedad pre capitalista que el legislador siempre ha querido liquidar.

En ese orden, la Ley los definía como:

(…) predios indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos o más personas cuyos, derechos están representados en acciones denominadas “pesos” u otras unidades que más bien guardan relación al valor o derecho proporcionales que al área de terreno perteneciente a dichas personas o reclamados por ellas; y siempre que se empleen las palabras “pesos de títulos” se entenderá que significan los titulo sobre “Terrenos comuneros” o “Sitios comuneros” ya referidos.^[3]

Esta etapa representa la entrada a la forma de propiedad capitalista.

Quinto periodo, Orden Ejecutiva núm. 511, del 1 de julio de 1920:

Con la Orden Ejecutiva núm. 511 nace en la República Dominicana la Ley de Registro de Tierras, basada en el sistema Torrens, vigente hasta la fecha; un sistema cuyos pilares son los principios registrales, a saber: publicidad, especialidad, legalidad y legitimidad. Más adelante, se detallan estos puntos en la presente investigación.

En este periodo se origina un procedimiento que depura los derechos, reputándose con exactitud lo registrado bajo este. En adición, inscribe los derechos sobre los terrenos in rem, otorgándole a la propiedad registrada una condición de inatacable e imprescriptible.

Como expresa Wenceslao Vega^[4], desde antes de iniciada la ocupación militar, las autoridades norteamericanas presionaba a las autoridades dominicanas con la finalidad de que se dictara una legislación adecuada, recomendando la implementación del sistema Torrens y usando como modelo la ley filipina de 1902. Para tales fines, se solicitó al abogado dominicano Francisco J. Peynado que preparara un anteproyecto de ley de registro de tierras, tomando como referencia la ley filipina.

El anteproyecto fue presentado por el referido abogado en junio de 1920 tanto a las autoridades en Santo Domingo, como en Washington, quienes trajeron al país, incluso antes de la promulgación y entrada en vigor de la Orden Ejecutiva núm. 511, a dos jueces norteamericanos que conformarían, junto a un tercer juez dominicano, Manuel de Jesús Troncos de la Concha, el tribunal de tierras.

Sexto periodo, Ley sobre Registro de Tierras núm. 1542, del 7 de noviembre de 1947:

El espíritu de la Ley núm. 1542 fueron los procedimientos. Fue evacuada con la finalidad de registrar las tierras dominicanas. Esta legislación se bastaba a sí misma y no delegaba su funcionamiento a normas o reglamentos jerárquicamente inferiores.

Adoptó, casi de forma íntegra, la Orden Ejecutiva núm. 511. Fue una ley que, aunque muy bien ideada y redactada para la época, era una legislación puramente creada para el procedimiento de saneamiento y depuración de títulos, por ser los problemas fundamentales de ese momento, por lo que luego de superados esos males, devino en obsoleta de cara a la inmobiliaria dominicana.

La propiedad inmobiliaria surtió cambios junto a la sociedad dominicana y se hizo indispensable regular otras transacciones sobre los inmuebles, tales como: las transformaciones y transmisión de todos los derechos registrados, entre otras. Más adelante, se habla con mayores detalles sobre esta ley.

1.1.1.  Sistema ministerial en la República Dominicana

La República Dominicana tiene vigente el sistema ministerial, instaurado con la promulgación de la Ley núm. 2914, sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, el 21 de junio de 1890. Actualmente, los actos relativos a los inmuebles no registrados se rigen bajo este sistema, amparados en la Ley núm. 637, sobre Transcripción Obligatoria de Actos entre Vivos Traslativos de Propiedad Inmobiliaria, de fecha 12 de diciembre de 1941, haciendo obligatoria la transcripción de los actos para que puedan surtir efectos frente a terceros y, sobre todo, para hacerlo valer en justicia.

Este sistema es usado igualmente para la transcripción de los actos auténticos que instrumentan los notarios, antes de emitir copia de los mismos. De igual forma, se transcriben los actos bajo firma privada, siendo las partes interesadas las responsables de la transcripción.

Como expone Cuello Shanlatte^[5], el sistema ministerial en este país es de carácter declarativo al establecer la existencia del acto a partir de su transcripción y al no tener el conservador la facultad de juzgar la validez del acto presentado, solo la obligación de transcribir el documento y expedir copia.

La fiabilidad de este sistema para la validación de derechos es, hasta cierto punto, incierta, pues la transcripción de documentos y actos, no registra derechos; el derecho en sí no es depurado ni legitimado. De igual forma, existe una gran debilidad, expresa Cuello Shanlatte^[6], generada por una variación en la traducción de la ley, dictada en Francia el 23 de marzo de 1855, en la cual se estableció que en la República Dominicana la transcripción de los actos de disposición de inmuebles sería facultativa, no obligatoria, como lo expresa la legislación de origen.

En conclusión, este sistema no garantiza -como se ha expresado anteriormente- el derecho de propiedad, pues lo que se transcribe es en razón de las personas, no de los inmuebles. La prueba del derecho de propiedad proviene de los actos de compra y venta que los dueños conservan, muchas veces de generación en generación, en ocasiones ya deteriorados por el transcurrir de los años; así como las oficinas de los notarios, donde se conservan los originales cuando ellos han intervenido en su redacción y elaboración.

No obstante, el país mantiene este sistema mediante las oficinas de Conservaduría de Hipotecas, donde aún se inscriben las operaciones que involucran inmuebles no saneados o titulados.

1.1.2.  Sistema Torrens en la República Dominicana

Pese a que en puntos anteriores de estas páginas se ha tocado a grandes rasgos el sistema Torrens y cómo se implementó locamente, es en este apartado donde se abundará sobre este. Con relación a este tema, Ciprián^[7] expresa que el sistema de Torrens establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los existentes en el mundo.

De su parte, Cuello Shanlatte^[8] indica: “Este sistema pertenece a los sistemas con presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto mientras no se pruebe lo contrario, y esta presunción no admite prueba en contrario, cuando se trata de terceros adquirientes de buena fe a título oneroso”.

Al asumir este sistema, este país parte de la premisa de que toda la tierra es propiedad del Estado. El objetivo principal era titular la tierra para asegurar el derecho de propiedad; por consiguiente, que ese título fuera imprescriptible y, sobre todo, que contara con la garantía del Estado.

Sin embargo, no se puede dejar de lado las razones que llevaron a los norteamericanos a instaurarlo. El contenido de la Orden Ejecutiva núm. 511 llevó a algunos tratadistas a criticar con dureza la citada orden. Tal es el caso del doctor José A. Bonilla Atiles, en su libro Legislación de tierras dominicana, tal y como lo cita Wilson Gómez en su libro Manual de derecho inmobiliario registral:

El referido autor criticó con dureza los por cuantos de la indicada Orden ejecutiva, dijo que cuando se aseveró en esta disposición que “Es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de las riquezas del país, se prestan al fraude y el chantaje a gran escala (…)”, se incurre en una injuria, pues esta confusión no es peculiar de Santo Domingo, sino universal y fue lo que originó el sistema Torrens en Australia, que luego adoptaran Inglaterra y Estados Unidos de América.^[9]

Si bien es cierto que pudo haberse magnificado la situación del registro de la tierra en nuestro país, no es menos cierto que se hacía necesario realizar una organización mediante un método científico, que generara un clima de confianza y donde se viabilizaran las operaciones inmobiliarias. En esa época, la República Dominicana era una gran productora de caña de azúcar y este era un producto muy cotizado, por lo que los norteamericanos cultivaron el producto e instalaron ingenios para su molienda. Las grandes extensiones de terrenos ocupados hizo necesario asegurar la inversión y eso solo se podía lograr al garantizar la titularidad de la tierra.

Como se expresó anteriormente, el sistema Torrens es uno de los sistemas más seguros. No admite prueba en contrario; un sistema de exactitud iuris et de iures. Este sistema encierra cuatro principios: principio de publicidad, legalidad, especialidad y autenticidad; todos conforman el sistema Torrens dominicano, consignado en el segundo considerando de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, como “la base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario y, por lo tanto, debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales”.^[10]

Este sistema ha sido adecuado localmente a las condiciones económicas y sociales de la isla, y es de suponer que lo propio ha sucedido con el resto de los países que lo han adoptado. Nada puede permanecer estático en el tiempo y la óptica de los tratadistas de mitad del siglo XIX jamás es la visión de los estudiosos actuales; por ende, el sistema se ha perfeccionado, con la finalidad de ofrecer seguridad jurídica, una publicidad efectiva y, sobre todo, de garantizar el tráfico inmobiliario de forma segura y eficaz.

1.1.2.1.  Sistema Torrens en la Ley núm. 1542

Como se apuntó anteriormente, el sistema Torrens se instaura en el país a través con la Orden Ejecutiva núm. 511; posteriormente nace la Ley núm. 1542 y, por consiguiente, los principios que la acompañan. Se parte de la premisa de que el Estado es el único propietario de los terrenos y la instauración del sistema da inicio a una sustitución, gradual, del sistema ministerial -en la actualidad ambos sistemas coexisten en el país-; esta ley disponía un proceso de saneamiento de la tierra y la correcta partición de los terrenos (el énfasis en la palabra partición apunta a la génesis que, a través del saneamiento, buscaba insertar al sistema registral todos los terrenos).

Sin embargo, no se puede olvidar que la mayor parte de este territorio estaba conformado por terrenos comuneros que solo se partían, mas los derechos no se individualizaban, porque sobre una misma parcela se inscribían múltiples derechos.

En su artículo 2, citado textualmente en párrafos anteriores, la ley expresa claramente que los terrenos comuneros son predios, indivisos pertenecientes a dos o más personas. En tal sentido, algunos de los principios del sistema Torrens no se encuentran presentes en esta norma jurídica. La presunción de exactitud del registro, que es uno de los principios que adornan este sistema, se pierde en el caso de los terrenos comuneros.

Al llevarse a cabo un proceso de saneamiento se cumplía con el principio de especialidad, pues se individualizaba el derecho y el terreno, ya que a través de este proceso nacía una parcela con delimitaciones claras y linderos específicos, aunque el certificado de título registrara el derecho de más de una persona.

El proceso que se realizaba hasta cierto punto era muy similar al actual en cuanto al nacimiento del derecho, la emisión y registro de título, e inscripción de otras operaciones. A grandes rasgos, Vega^[11] lo describe de este modo: primero, se mensuraba el terreno por cuenta del Estado y se fijaban los linderos; segundo, mediante un proceso contradictorio de los posibles reclamantes se determinaba quién era el dueño del predio y el Estado emitía un título oficial, mientras que sobre cada parcela se expedía un título matriz y por cada título que tuviera asiento en esa parcela se entregaba un duplicado; y tercero, cada alteración, venta, hipoteca o embargo que realizara el dueño, se registraba bajo el control del Estado, pues de esta manera se garantizaba la continuidad del sistema y la facilidad de saber a quién pertenecía el inmueble en todo momento.

Hasta este punto, el Sistema funcionaba perfectamente; sin embargo, cuando se comienzan a vender porciones de terrenos, estas debieron ser individualizadas. Al efecto, el párrafo del artículo 170 de la Ley núm. 1542 facultaba al registrador a retener el certificado de título después de una tercera venta, con la finalidad de realizar una subdivisión y así individualizar e identificar correctamente las porciones vendidas. Aquí se acuña por primera vez el término “constancia anotada”, para identificar el documento que se le otorgaba a aquella persona que había adquirido una porción de terreno, fruto de una venta parcial. Pero como el registrador no cumplía con este mandato, las trasferencias se salieron de control y comenzó a perderse uno de los principios que conforman el sistema Torrens: el principio de especialidad.

En ese sentido, Wilson Gómez^[12] entiende que la inobservancia de esta facultad otorgada por la ley que, desde su óptica comprendía a todos los órganos, especialmente a los tribunales, se debió a:

Desafortunadamente, el país nunca le dio la importancia que tenía la jurisdicción inmobiliaria, nunca, tradicionalmente inclusive hay una confusión generalizada que subsiste en muchos ámbitos, hoy, todavía la gente no sabe la diferencia entre lo que es el catastro nacional, lo que es la jurisdicción inmobiliaria, lo que son los registros de títulos, lo que es la dirección nacional de mensura catastrales, lo que son los tribunales de tierras, o sea, todavía hoy segmentos importantes de la corporación no distinguen.

De igual forma, Gómez^[13] manifiesta que fue un descuido generalizado, una ignorancia y un desconocimiento del rol que juega un sistema registral como el dominicano, lo que conllevó que los propios operadores desconocieran su trascendencia.

Corroborando lo expresado por Gómez, en la actualidad el desconocimiento se mantiene en muchos aspectos, pues se ve en la práctica (por ejemplo, en el caso de los pagarés auténticos, que antes de inscribirse en el Registro de Títulos se registran en la Conservaduría de Hipoteca).

En conclusión, a pesar de que la Ley núm. 1542 adopta el sistema Torrens, algunos de los principios que conforman este sistema se pierden. Algunos tratadistas afirman que esta ley es básicamente procedimental y con un carácter in rem, como se mencionó anteriormente; y erga omnes, que básicamente depuró el derecho de propiedad y creó las diversas instituciones que conforman la jurisdicción inmobiliaria de hoy día.

1.1.2.2.  Sistema Torrens en la Ley núm. 108-05

Con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, la República Dominicana estableció procedimientos que la diferenciaban del sistema original. Aunque más que diferenciar esta ley, algunos procesos y figuras se hicieron más eficientes, tales como: la reconstrucción o corrección de errores de registro, que cuentan con un proceso para hacerlo de forma expedita en las oficinas de Registro. En el sistema original un proceso de esta naturaleza -aseguran algunos autores- resultaría poco viable por la rigidez del sistema.

Otra de las incorporaciones que tiene el sistema en el país es la figura del notario^[14], que en este caso juega un papel preponderante en las actuaciones: sin su intervención es imposible registrar cualquier acto de disposición. Así como existen este par de ejemplos, hay otros que marcan una diferencia en la aplicación del sistema Torrens en la República Dominicana, y lo que en principio algunos tratadistas tratan como “debilidades del sistema Torrens”. En sentido general, en el país la subsanación o adecuación del Sistema Torrens lo ha revertido de fortaleza.  

El sistema Torrens dominicano, a diferencia del alemán -que es constitutivo-, no solo es constitutivo, sino convalidante de derecho. Así lo expresa el artículo 90 de la Ley núm. 108-05: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude^[15]”. Se hace acopio de la máxima: “Lo que no está en el registro no existe”.

De este artículo se desprende que en los sistemas constitutivos, a diferencia de los sistemas declarativos, poco importa la realidad extra registral, pues de existir una inexactitud -ya se vieron los casos en los que la ley la prevé- se debe a una diferencia en lo publicitado, porque la publicidad difiere de lo rogado.

No debe confundirse inexactitud con error; de hecho, si se analiza lo expresado por el tratadista Moisset de Espanés:

(…) no debe olvidarse que la registración no es más que una herramienta técnica ideada por el hombre, y las realidades transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente a la ‘realidad registral’, suelen darse ‘realidades extrarregistrales’ diferentes a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros constitutivos, que también tropiezan con realidades extrarregistrales diferentes de las que el Registro ha consagrado y eso origina una serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adopción de sistemas constitutivos ^[16].

Cabría preguntarse si la publicidad que se otorga a través de las constancias anotadas cumplen con la exactitud consagrada en el artículo 90 de la Ley núm. 108-05, o podría decirse que se está ante una inexactitud del sistema dominicano por aquello de que la realidad que transcurre fuera del Registro de cara a que, si bien es cierto que sabemos que existe un derecho y que el mismo está registrado a favor de alguien, no podemos identificar en el terreno, correctamente el lugar al cual le corresponde ese derecho.

Dicho esto, otra de las características del sistema Torrens en la Ley núm. 108-05 es que, al igual que en el sistema original, prevalece la seguridad: se ve cómo esta seguridad difiere del concepto de seguridad tipificado, por ejemplo, en el artículo 1583 del Código Civil, donde la venta se perfecciona con el solo consentimiento sobre el objeto y el precio. Aunque la venta se perfecciona entre las partes, el que esta tenga efectos frente a los terceros y que esa consumación sea real, solo se logra cuando se registra y nace un derecho depurado y oponible a los terceros. Así lo recoge y entiende la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central al evacuar la siguiente sentencia, en la que expresa que la venta en materia inmobiliaria debe verse bajo el prisma de la cuestión registral:

El artículo 1583 del Código Civil dispone lo siguiente: “La venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”; texto que desde la óptica registral requiere que dicha venta suscrita sea inscrita en el Registro de Títulos, en virtud de la máxima que reza: “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo.^[17]

Esta depuración no solo implica el sujeto, el objeto y la causa, que dan origen a ese registro, sino que va más allá cuando la ley expresa nueva vez en su artículo 90, párrafo II: “Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas, gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”^[18].

La Ley núm. 108-05 incorpora la georreferenciación al momento de realizar planos de mensuras, que en la antigua ley no existía. Actualmente, los planos de mesuras son trabajados bajo un sistema de navegación basado en satélites (GPS, siglas con las que se conoce al Sistema de Posicionamiento Global), que busca minimizar los errores que anteriormente se tenían en los planos de mensuras y, de esta forma, dar una mayor garantía y cumplimiento a los principios que fundamentan el Sistema.

La forma como se ha adaptado y estructurado, con las características que hacen especial esta ley, pero manteniendo la rigurosidad científica del sistema Torrens, ha organizado de forma sistemática la propiedad inmobiliaria, creando un sistema que la convierte en una sola unidad llamada “jurisdicción inmobiliaria”, donde cada órgano que la compone es especializado en la materia inmobiliaria.

Como manifiesta Wilson Gómez: “El sistema registral nuestro es un sistema que está muy bien concebido, o sea, es un sistema donde hay órganos; y esos órganos se complementan y operan de manera cronometrada, de forma tal que el resultado ha de ser lo más aproximado a una operación perfecta” ^[19].

El sistema Torrens, como todos los sistemas y de acuerdo a lo que se ha expresado en esta investigación, está sustentado sobre pilares, siendo estos los que le permiten funcionar, parafraseando a Gómez, de manera cronometrada. La Ley núm. 108-05 se sustenta sobre los principios de publicidad, legalidad, especialidad y legitimidad, que serán desarrollados a continuación.

Para finalizar con este abordaje del sistema Torrens dominicano, hay que apuntar que pese a los abusos que se pudieron haber cometido al principio, bajo el amparo de la Ley núm. 1542, donde fruto del momento histórico y social que se vivía muchos campesinos que no pudieron demostrar su posesión fueron despojados de sus terrenos, la implementación de este sistema en la República Dominicana ha sido muy beneficioso, gozando hasta la fecha de gran credibilidad y siendo ya una institución arraigada y aceptada por toda la ciudadanía.

[1] REMESEIRO FERNÁNDEZ, Alejandro: Bula Inter-Caétera de Alejandro VI (1493) y las consecuencias político-administrativas del descubrimiento de América por parte de Colón en 1492.  [En línea] Archivo de la Frontera, disponible 19 de septiembre de 2017, https://www.archivodelafrontera.com/wp-content/uploads/2011/08/GAL012.pdf

[2] Colección de leyes, decretos & __1844.  [En línea] Consultoría.gov.do, disponible 19 de septiembre de 2017, https://www.consultoria.gov.do/Documents/GetDocument?reference=5069eab1-6b65-4ce3-a312-7aad8022c032

[3] Ley 4989, sobre División de Terrenos Comuneros, del 21 de abril de 1911. Citado por CIPRIÁN, Rafael: Tratado de Derecho Inmobiliario (bases constitucionales y legales; jurisprudencia, doctrina y procedimiento). Santo Domingo, Centenario, 2^a ed., 2013, p. 219.

[4] VEGA B., Wenceslao: Historia del derecho dominicano. Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2003, p. 352.

[5] CUELLO SHANLATTE, Robinson A.: Estudio del derecho de propiedad y de los derechos reales inmobiliarios en la legislación dominicana. Santo Domingo, 2011,  p. 280.

[6] Cf. IBÍDEM, pp. 280-281.

[7] CIPRIÁN, Rafael: Tratado de derecho inmobiliario (base constitucionales y legales; jurisprudencia, doctrina y procedimientos). Santo Domingo, 4ª ed., Centenario, 2013.p. 250.

[8] CUELLO SHANLATTE, Robinson: Op. cit., p. 286.

[9] BONILLA ATILES, José A.: Legislación de tierras dominicana. Citado por GÓMEZ, Wilson: Manual de Derecho Inmobiliario registral. Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014, p. 35.

[10] CIPRIÁN, R.: Op. cit., p. 256.

[11] Cf. VEGA, Wenceslao: Op. cit., pp. 352-353.

[12] GÓMEZ, Wilson. Entrevista realizada el 12 de septiembre de 2017 en Santo Domingo. Entrevistador: Olga Jáquez.

[13] Cf. GÓMEZ (2017).

[14] Aclarar que aunque la figura del notario es resaltada en este apartado, la misma tiene presencia en ambas leyes. Solo que en la actual, Ley núm. 108-05, por las desjudializaciones de algunos procesos su papel es preponderante.

[15] GUZMÁN ARIZA, Fabio J.: “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada, anotada y concordada con sus reglamentos”. Santo Domingo, Gaceta Judicial, 2009, p. 135.

[16] MOISSET DE ESPANÉS, Luis: Inexactitudes registrales subsanaciones. [En línea] Study Lib, disponible: 20 de agosto de 2017, https://studylib.es/doc/4507168/inexactitudes-registrales-subsanaciones-por-gabriel-b.

[17] TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS DEPARTAMENTO CENTRAL, Segunda Sala, 21 de noviembre de 2016, en READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. La jurisdicción inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central). Santo Domingo, Librería Jurídica Internacional, p. 363.

[18] GUZMÁN ARIZA, F.: Op. cit. p. 135.

[19] GÓMEZ (2017)